Сдача квартиры в аренду — это самозанятость

Сдача квартиры в аренду - это самозанятость

В начале 2019 года для самозанятых граждан, сдающих в аренду жилье, появилась возможность оплачивать минимальные ставки в налоговую, с предоставлением несложных отчетов. Действует правило не для всех категорий населения.

Сдача квартиры в аренду это самозанятые граждане, которые ранее могли легализовать свой доход лишь двумя способами: оплачивать взнос (ставка 13 %) или регистрироваться, как индивидуальный предприниматель.

Считается ли сдача квартиры в аренду самозанятостью

Сдача квартиры в аренду - это самозанятость

1 января официально принят закон о категории самозанятых граждан. Согласно официальным источникам, данное нововведение является экспериментальным, его цель – ввести налог в отдельных регионах Российской Федерации на профессиональный доход. Что это значит, ведь сдавать квартиру не является профессиональной деятельностью?

До этого года под понятие «самозанятый» попадало немного категорий. На данный момент, сдача квартиры считается полноправным основанием для того, чтобы стать самозанятым. Безусловно, это не обязанность, а право каждого человека. Получить статус могут лишь те, кто подходит под социальный портрет, описанный в законодательстве.

Рассмотрим понятие «профессиональный доход» — это получение денежной компенсации от определенного рода деятельности, в которой не присутствует работодатель, не привлекаются наемные работники, не заключаются трудовые договора.

Каждый человек из категории ИП, служащие в государственных структурах, безработные могут стать самозанятыми. Если вы сдаете физическим лицам свое жилье, вы сами выбираете вариант сдачи: посуточно или на длительный срок.

В это время, можно получать доход от самостоятельно организованного труда.

Рассмотрим ограничения, предусматриваемые законом:

  • В понятие «самозанятость» не входит найм
    работников;
  • Индивидуальный предприниматель не должен
    одновременно совмещать самостоятельную деятельность и налоговый режим: патент,
    упрощенку, налог на сельское хозяйство;
  • средний доход за 365 дней не должен быть выше 2
    млн 400 тыс рублей;
  • имущество должно быть собственностью владельца;
  • есть ограничения на применение и расчета налога:
    распространяется правило на территории РФ, Казахстана, Беларуси, Армении;
  • трудовую деятельность можно вести лишь на
    отдельных территориях – Москва и область, Татарстан, Калуга и область. Играет
    роль фактическое местоположение человека.

Для утверждения законопроекта в других регионах населению нужно подождать еще 1 год.

Нужно ли самозанятым платить налог со сдачи квартиры в аренду

Сдача квартиры в аренду - это самозанятость

Сдача жилплощади в аренду приносит стабильный заработок, на
который распространяется налогообложение. Статус человека, сдающего квартиру не
играет роли. Есть несколько возможных вариантов:

  • ежегодно налоговая инспекция будет обязывать
    сбор в размере 13 % от установленной платы съемщика;
  • регистрация как индивидуальный предприниматель.
    Этот способ влечет смену суммы взноса, зависимо от установленных тарифов;
  • получить статус «самозанятый».

Каждый гражданин вправе самостоятельно определить для себя удобный вариант, но платить налог для самозанятых или как ИП, придется в любом случае. Нарушения караются штрафами.

Согласно закону, самозанятый человек может заниматься собственной трудовой деятельностью, но с ежемесячных доходов должен взиматься взнос в бюджет. Первый штраф – 20 % от общей суммы, если нарушение повторяется – обязывают выплатить полный размер дохода.

Размер налога для самозанятых со сдачи квартиры

Сдача квартиры в аренду - это самозанятость

Если человек зарегистрирован, как самозанятый, есть два варианта ставки с налоговой службы: если жилье сдается физическому лицу, выплачивается 4 %, если жилплощадь используется юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем – в размере 6 %. Это единственный налог, сумма четко зафиксирована и на протяжении 9 лет меняться не должна.

Ставка на проценты меняется тем, кто оплатил первый платеж – порядок устанавливает не НФС и не арендодатель. Бывают случаи, когда в один месяц высчитали 4 %, в другой – 6 %.

Правила расчета

Сдача квартиры в аренду - это самозанятость

Фактическая сумма, которую нужно выплатить, высчитывается каждый календарный месяц. Если она менее 100 рублей – платеж засчитывается и переносится на следующий раз. Налог для самозанятых включает возможность вычета. Общее число – 10 тысяч.

Высчет за один раз – 1 %, если договор заключен с физическими лицами. Если с юридическими – снимается 2 %. Первые несколько месяцев налог оплачивается по сниженным тарифам (от 3 до 4 %), до тех пор, пока не закончатся фиксированные 10 тысяч. Способа сделать тариф меньше нет. Налогоплательщики не должны рассчитывать доходы и проценты самостоятельно, сбор начисляется автоматически.

Примеры расчета налога

Сдача квартиры в аренду - это самозанятость

Наиболее удобный вариант: жилье сдается одному и тому же человеку, оплата происходит каждый месяц. Если за месяц дохода нет (квартира пустует), оплачивать ничего не нужно, но при первом поступлении денег на счет оплата взимается по стандартной схеме.

Если жилплощадь сдается посуточно, расчет производится по другой схеме, за каждый месяц, учитывая ставку. К примеру, фактическая цена жилья за 1 сутки – 1500 рублей. Как происходит расчет:

  • доход от физлиц – 3. Умножаем на 1500 – 4500. 4
    % умножить на 4500, получается 180;
  • если это юридическое лицо: 1500 умножаем на 7.
    получается 10500, которые умножаются на 6 %. Доход – 630.

Далее, необходимо суммировать две полученные суммы и
получить налог без вычета за 1 месяц. Если клиент постоянный, посчитать гораздо
проще: к примеру, ежемесячная стоимость – 30 тыс рублей. 4 % из этой суммы –
1200. эту сумму необходимо переводить на расчетный счет НФС.

Как начать сдавать квартиру, как самозанятый?

Сдача квартиры в аренду - это самозанятость

Скачать разработанное налоговой приложение – быстрый и простой вариант оформить регистрацию в качестве самозанятого. Еще один вариант: через ПК или официальный сайт НФС. Также, зарегистрируйтесь на личном портале государственных услуг.

Важно помнить: после подтверждения пароль, ваш статус «самозанятый» будет автоматически утвержден. Алгоритм регистрации через приложение прост: сделайте фото своего паспорта, лица и введите корректный номер мобильного телефона. Теперь после каждого денежного перевода от жильцов вашей недвижимости, оформите чек (квитанцию).

Делается это просто:

  • клик поле «Новая продажа»;
  • указать, кем является клиент: физическое лицо;
  • электронная почта или мобильный номер съемщика;
  • сумму за квартплату;
  • жмете поле «Сдача собственной квартиры в
    аренду».

После этого налог начисляется автоматически до 25 числа следующего месяца. Оповещения приходят оператором сети, автоматически.

Как и когда платить налог со сдачи квартиры

Сдача квартиры в аренду - это самозанятость

При сдаче жилплощади, самозанятый человек обязан выплатить
налоговый сбор до 25 числа следующего месяца. Предварительно составьте и
отправьте отчет о получении дохода. Провести манипуляции не сложно: скачайте
программу для смартфона «Мой налог», зарегистрируйтесь в личном кабинете
плательщика налогов НПД (проведите операцию через банк, с налаженной системой
платежей в налоговую инспекцию). Алгоритм действий следующий:

  1. Когда происходит получение платежа, оформите чек –
    лист. Это удобно: проконтролируйте любой платеж, предоставьте отчет в инстанции
    по необходимости.
  2. Получить извещение от налоговой службы, в котором
    указана фактическая сумма налога и точный срок к уплате. Оператор отправляет
    сообщение до 12 числа следующего месяца.
  3. Оплатить сумму, указанную государственным учреждением,
    до 25 числа следующего месяца. Приветствуется оплата частями. Если возникает
    задолженность или проблемы с переводом, начисляется пеня. Контролировать
    отсутствие долгов можно в разделе личного кабинета «Задолженность».

Перевод финансовых средств осуществляется простым способом: терминал, с карты банка, в отделении банка. Сделайте привязку карты к своему кабинету. НФС не учитывает транзакции по ней, чтоб финансы не попали под систему налогообложения – не оформляйте квитанцию при любых других переводах денег.

Если у вас проходит много платежей, рекомендуется оформить новую карту. Если вам удобно, система настраивается автоматических платежей.

Получить статус «самозанятый» — хороший вариант просто и бюджетно сделать свой доход от сдачи в аренду жилья законным, легальным. К сожалению, возможность зарегистрироваться как самозанятый, есть в Москве и области, Калуге и области, Республике Татарстан. Помните, это не обязанность, это – ваше личное право!

Видео

Сдача квартиры в аренду: считается ли это самозанятостью, нужно ли уплачивать налог, как и в каком размере

До недавнего времени у сдающих недвижимость в аренду было только два варианта легализации дохода — оплата налога по ставке 13% и регистрация ИП. С 2019 года добавилась ещё одна возможность. Для самозанятых действуют минимальные налоговые ставки, а отчитываются они по простейшим правилам. Но стать ими могут пока не все жители России.

Считается ли сдача квартиры в аренду самозанятостью

С 1 января 2019 года начал действовать закон о самозанятых (422-ФЗ от 27.11.2018). Официально эта система называется экспериментом по введению налога на профессиональный доход в отдельных субъектах РФ. Отсюда может возникнуть недопонимание, ведь сдача квартиры ни с какой профессией не связана.

Тем более до 2019 года под определение самозанятых попадал очень узкий круг людей. Сейчас сдача своей квартиры в аренду — законное основание для того, чтобы стать самозанятым. Это право, а не обязанность. И воспользоваться им могут те, кто соответствует условиям, описанным в законе.

Профессиональный доход — доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наёмных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества.

П. 7 ст. 2 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»

И безработные, и трудоустроенные (в том числе госслужащие), и ИП имеют право зарегистрироваться как самозанятые. Квартиру можно сдавать постоянному клиенту или посуточно. И одновременно получать другой доход от самозанятости. Но ограничения всё-таки существуют:

  • самозанятый не может нанимать работников;
  • ИП нельзя совмещать самозанятость и специальные налоговые режимы — упрощёнку, патент, вменённый или сельскохозяйственный налог;
  • доход за текущий год не должен быть больше 2 400 000 рублей;
  • квартира должна быть собственной и не находится в доверительном управлении;
  • применять этот налоговый режим имеют право только граждане России, Беларуси, Армении, Казахстана и Киргизии;
  • деятельность разрешено вести в одном из регионов — это Москва, Московская и Калужская области и Республика Татарстан. ФНС поясняет: здесь учитывается, где находится сам налогоплательщик (то есть не регистрация, а фактическое проживание). Надо выбрать один вариант, а раз в год его можно менять.

Что касается других регионов, решение будет приниматься по итогам эксперимента. Ждать этого придётся как минимум до 2020 года. Пока никаких изменений в законе не планируется.

Читайте также:  Стандартный вычет на первого ребенка в 2019 году

Видео: первые результаты применения закона о самозанятых

Нужно ли самозанятым платить налог со сдачи квартиры в аренду

Сдача квартиры приносит доход, который облагается налогом вне зависимости от статуса арендодателя. Здесь есть варианты:

  1. Каждый год отдавать в налоговую 13% от арендной платы как налог на доход.
  2. Зарегистрироваться как ИП. Сумма налога и взносов будет отличаться в зависимости от системы налогообложения.
  3. Стать самозанятым.

Выбор способа зависит от возможностей в конкретной ситуации и выгоды. А вот неуплата налога грозит штрафами и принудительным взысканием.

Возможна и такая ситуация: человек уже зарегистрирован как самозанятый (например, зарабатывает фрилансом), одновременно сдаёт квартиру, но налог с этого не платит. Это тоже считается нарушением.

Закон не ограничивает самозанятых в источниках дохода, но со всех денег налог должен быть уплачен. Иначе его могут оштрафовать. В первый раз на 20% от неучтённой суммы, а если нарушение повторилось в ближайшие полгода — уже в размере всего дохода.

Впрочем, налоговая инспекция утверждает, что не намерена штрафовать самозанятых по крайней мере первый год.

Сдача квартиры в аренду - это самозанятость

Если не зарегистрироваться в качестве самозанятого, платить налог с аренды квартиры сложнее и накладнее

Размер налога для самозанятых со сдачи квартиры

Для самозанятых существует всего два варианта налоговой ставки: 4%, если квартира сдаётся физическому лицу, и 6% при сдаче ИП для профессиональной деятельности или юридическому лицу. Других налогов с этого дохода они платить не должны. Цифры зафиксированы до конца 2028 года и по закону меняться не могут.

Допустим, квартиру арендует человек, который зарегистрирован как ИП. Если он собирается там жить, арендодатель будет платить налог 4%. Съёмщик выступает здесь как физическое лицо.

А вот если предприниматель намерен использовать эту площадь для приёма клиентов (например, как косметический или массажный кабинет), это уже профессиональная деятельность.

Он платит за аренду как ИП, а ставка налога для владельца квартиры будет 6%.

Процентную ставку определяет не сам плательщик и не налоговая — всё решается тем, от кого поступил конкретный платёж. Так что даже за отдельный месяц к одной части дохода может быть применена ставка 4%, а к другой — 6%.

Правила расчёта

Сумма налога рассчитывается ежемесячно. Это 4 или 6% от арендной платы. Если сумма меньше 100 рублей, то платёж переносится на следующий месяц.

Самозанятые имеют право на налоговый вычет. Общая сумма — 10 000 рублей. Разовый вычет составляет 1% от налоговой базы при договоре с физлицами и 2% — с ИП и юрлицами. Проще говоря, первое время налог платится по сниженным ставкам — 3 и 4% соответственно, пока не исчерпаются те самые 10 000. Никаких других способов уменьшить налог у самозанятых нет.

По факту налогоплательщик не должен сам ничего считать, достаточно сообщить о полученном доходе, а налог будет начисляться автоматически. Однако для контроля это не помешает.

Сдача квартиры в аренду - это самозанятость

Все налоговые расчёты у самозанятых проводятся в автоматическом режиме

Примеры расчёта налога

Самый простой вариант — когда квартира сдаётся постоянному клиенту и платежи поступают ежемесячно. Допустим, арендодатель получает с физического лица по 30 000 руб. 4% от этого — 1 200. Их и нужно будет перечислять в налоговую каждый месяц.

Рассчитаем сумму налога с вычетом. 30 000 — налоговая база. 1% — это 300 рублей. Вычитаем их из 1200 руб. налога, получаем 900 руб. ежемесячных платежей. Такая льгота в нашем случае будет длиться 2 года 10 месяцев. После этого вся сумма по вычету будет исчерпана, налог станут считать по полной ставке.

Случается, что старый клиент съехал, квартира простаивала, а потом нашёлся новый арендатор. Если дохода за месяц не было, ничего платить не надо. Но как только деньги поступили, вся сумма уже подлежит налогообложению. Например, арендатор платил каждый месяц по 30 000.

Последний платёж поступил в феврале, а потом человек уехал. Месяц ушёл на поиски нового арендатора. А он договорился платить 2 раза в месяц по 15 тысяч. Первый платёж был получен 30 апреля, следующие — уже в мае. Тогда получается, что с учётом вычета платится налог 900 руб.

за февраль, потом 450 за апрель, а дальше восстанавливается привычный график.

Ещё один способ сдачи квартиры — посуточно. Здесь нужно суммировать доход по всем сделкам за месяц с учётом ставки. Допустим, квартира сдавалась 3 раза физическим лицам на день и один раз — организации на неделю. Стоимость аренды за сутки — 1 500 руб. Расчёт делаем так:

  1. Доход от физических лиц: 3 х 1500 = 4500. Сумма налога: 4500 х 4% = 180.
  2. Доход от юридического лица: 7 х 1500 = 10 500. Сумма налога: 10 500 х 6% = 630.
  3. Суммируем: 180 + 630 = 810. Это и есть налог за месяц (без вычета).

Стоимость ремонта, коммунальных услуг и других расходов на содержание квартиры никак не учитывается при расчёте налога. Если для ИП существует возможность уменьшить налоговую базу на сумму расходов, то для самозанятых её нет. Лучший способ оптимизации — прописать в договоре аренды, что съёмщик обязан оплачивать счета. Тогда эти суммы не войдут в чек для налоговой.

Как и когда платить налог со сдачи квартиры

Самозанятые платят налог ежемесячно до 25 числа следующего месяца. Но перед оплатой нужно ещё отчитаться о доходе, эта ответственность лежит на плательщике. Все операции проводятся в приложении для смартфонов «Мой налог», в личном кабинете налогоплательщика НПД или через банк (если он наладил взаимодействие с налоговой).

Сдача квартиры в аренду - это самозанятость

В приложении «Мой налог» можно зарегистрироваться по паспорту и фото или через личный кабинет на сайте ФНС

Порядок действий такой:

  1. В момент получения платежа сформировать чек. Данные сохраняются в системе, там в любое время можно посмотреть размер уже начисленного налога.
  2. Получить уведомление от ФНС с окончательной суммой налога и сроком уплаты. Оно будет отправлено до 12 числа следующего месяца.
  3. Перевести указанную сумму до 25 числа (любыми частями или всю сразу). Если платёж не поступил в срок, сумма появляется в разделе «Задолженность» и на неё начисляются пени.

Если речь идёт о доходе за февраль, налоговой базой считаются все суммы, прошедшие за этот месяц по чекам. До 12 марта идёт расчёт и приходит уведомление. А налог перечисляется до 25 марта.

Перевести деньги можно с любой банковской карты. А для удобства привязать её к своему аккаунту. Налоговая не будет отслеживать и тем более учитывать все транзакции по ней.

Если перевод поступает не за аренду квартиры, просто не надо пробивать чек, тогда эти деньги не попадут под налогообложение. Заводить отдельную карту или счёт закон не требует.

Однако это допустимо и даже желательно, если проводится много платежей и в них легко запутаться.

Закон допускает возможность настройки автоплатежей. Но на момент начала эксперимента система ещё отлаживается, и ФНС предупреждает, что она может работать со сбоями.

Видео: обзор приложения для самозанятых «Мой налог»

Стать самозанятым — это самый простой и малозатратный способ легализовать свой доход от сдачи квартиры в аренду. Однако такая возможность доступна пока только в четырёх регионах России. Но даже там это право, а не обязанность.

Сдача квартиры в аренду это самозанятые граждане: налог

Налоговая организация давно пытается поплотнее подобраться к самозанятым. Особенно часто дискуссию вызывали люди, которые сдают свое жилье в аренду. И вот 2019 год принес им такую возможность. Безусловно, многим арендодателям интересен закон и как он работает. Поэтому в материале статьи мы остановимся на этом вопросе.

  • Сдача квартиры в аренду - это самозанятость
  • Да, действительно аренда входит в вид деятельности, который облагается налогом на профессиональный доход.
  • Экспериментальный налоговый режим действует только в четырех регионах страны:
  1. Московская область.
  2. Калужская область.
  3. Татарстан.
  4. Москва.

Также одним из условий является, общая годовая прибыль не более 2 400 000 рублей в год. Самозанятый не имеет права привлекать к своей профессиональной деятельности работников по трудовому договору.

Ставка налога

Официальное заявление о ставке налога уже прозвучало на форуме от главы ФНС. Арендодателей ждет очень щадящий режим налогообложения – 6% с дохода для самозанятых.

Конечно истинная причина такой комфортной среды – это вывести из “тени” большую долю рынка аренды. Ведь принудительные меры, как мы знаем, не всегда приносят свои плоды. Да и будем реалистами, это действительно хороший режим.

Лучше уплачивать налоги по минимальной ставке, чем каждый раз вздрагивать при мысли о федеральной налоговой службе, как только пронеслось где-то информация о рейдах по квартирам для выявления самозанятых.

Тем более приложение “мой налог” дает возможность меньше общаться с налоговой напрямую. Нужно просто его скачать и зарегистрироваться, никуда идти не придется. Чеки, которые будут необходимы при сдаче жилья в аренду, также можно оформить в этом приложении.

Вам нужно будет ввести только информацию о доходах, а программа все рассчитает сама. И вправду удобно.

Режимы налогообложения при сдаче квартир в аренду

Сдача квартиры в аренду - это самозанятость

Арендодатели всегда были вправе выбирать один из налоговых режимов на доход от сдачи квартиры. Мы сейчас рассмотрим все.

Первый законный режим – это традиционный НДФЛ, то есть 13% от суммы доходов за арендную плату. Этот способ является самым затратным и наименее выгодным.

Второй законный режим – приобретение патента, его цена будет зафиксирована на весь год. Однако доступен такой способ только индивидуальным предпринимателям.

Третий способ – упрощенная система налогообложения. Такой способ тоже доступен только ИП и имеет ряд минусов. Например, в этом режиме придется постоянно предоставлять ФНС отчеты. Человеку, не подкованному юридически, придется нанимать специалистов, что значительно увеличивает затратную часть.

И наконец, нововведения, произошедшие в 2019 году, четвертый способ – программа поддержки самозанятых граждан от государства. Это самый комфортный режим для арендодателя, тем более если бизнес только начинающий и не имеет серьезного масштаба. Но система экспериментальная и имеет много ограничений.

Делаем вывод

Каждый случай сдачи квартиру в аренду индивидуальный, а значит нельзя назвать самый благоприятный режим налогообложения. У каждого есть свои достатки и недостоинства. Однако отдадим должное государству, наконец мы видим динамичную работу по отношению к самозанятым и это не может не радовать.

Можно ли сдавать квартиру как самозанятый

Сдача квартиры в аренду - это самозанятость

В чем особенности статуса самозанятого для рынка аренды?

  • Как стать самозанятым?
  • Как платят налоги самозанятые при аренде?
  • Особенности договоров найма и аренды
  • Особенности при переходе с ИП на НПД и обратно
  • Можно ли сдавать квартиру посуточно или покомнатно?
  • Какие особенности при сдаче жилья организации?
  • Как быть, если владельцев жилья — несколько?
  • Как отчитываться перед налоговой?
  • Какие ограничения при продаже квартиры?
  • Какие есть риски и как ими управлять?
  • Как совмещать аренду с другими видами деятельности

Пособие «Арендодатель-самозанятый» — 53 листа .Бонус при заказе пособия

  • доступ к обновлениям пособия
  • пакет шаблонов договоров для самозанятых

Самозанятый сдает жилье в совместной собственности: можно так делать или нет?

Действительно, самозанятые граждане, согласно новому закону могут сдавать жилые помещения в аренду.

  • Это не запрещено законом, но среди комментариев часто появлялся вопрос от тех самозанятых граждан, которые владеют жилой собственностью совместно с супругом (ой).
  • И спрашивают о том, можно в этом случае сдавать жилье или нельзя.
  • С учетом того, что совместное владение собственностью супругами очень распространено, то и вопрос этот очень частый.

Недавно было опубликовано письмо ФНС № СД-3-3/[email protected] от 13.03.

2019 в котором даются разъяснения по этой ситуации:

На основании статьи 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Учитывая изложенное, в случае, если одним из супругов, применяющим специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход», заключен договор по сдаче в аренду квартиры, принадлежащей супругам на праве совместной собственности, то доходы, полученные по такому договору учитываются при исчислении указанного налога, при соблюдении ограничений, предусмотренных Законом.

Таким образом, если один из супругов является плательщиком НПД (налог на профессиональный доход) и жилое помещение сдается по обоюдному согласию , то это не запрещено законом. А значит, можно.

Что следует помнить?

Также стоит помнить, что госслужащим разрешено получить статус самозанятого, но только для одного вида деятельности: сдача жилого помещения в аренду.

Другие виды деятельности для госслужащих запрещены.

Прочтите еще здесь, пожалуйста:

Не пропустите важные изменения!

  1. Подписывайтесь на новости для самозанятых граждан и ИП!
  2. Проверьте свою почту и подтвердите получение рассылки!
  3. Проверьте правильность данных еще раз.
  4. Нажимая на кнопку «Подписаться», Вы даете согласие на обработку своих персональных данных и соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

Оставьте комментарий Отменить ответ

Нажимая на кнопку «Комментировать», вы даете согласие на обработку своих персональных данных и соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

Чем рискуют самозанятые, сдающие квартиры в аренду?

В России вводится новый режим налогообложения для самозанятых. Вроде бы ставки налога по нему минимальные: 4-6% в зависимости от того, кому продаются товары или услуги. Однако не все так просто.

Экономия на налогах может выйти боком

Есть люди, которые сдают квартиры в аренду. С этих доходов необходимо платить налоги. По умолчанию для физлиц налог на доходы составляет 13%. Однако можно стать самозанятым и вроде как снизить налог с арендных платежей до 4-6%. Выгодно? Только на первый взгляд.

Есть риск, что при продаже квартиры, которую самозанятый сдавал в аренду, налоговая посчитает сумму, полученную от продажи, как доход и попросит уплатить с него 4-6%.

Если же квартира будет стоить больше 2,4 млн. рублей, то непонятно, что делать в этом случае. Ведь режимом для самозанятых можно пользоваться при доходах до 2,4 млн. руб. в год.

Аналогичный вопрос возникает при оказании транспортных услуг или услуг такси. При продаже автомобиля налоговая также может посчитать полученную от продажи сумму как доход самозанятого и обложить его налогом. Ведь автомобиль использовался для извлечения дохода.

Ип рискуют тоже

Подобные проблемы сейчас возникают у граждан, оформивших ИП и сдающих квартиры внаем как ИП. Вначале они экономят на налогах: вместо 13% НДФЛ платят 6% как «упрощенцы». Однако при продаже квартиры налоговая может попросить уплатить 6% от полученной суммы, поскольку посчитает, что доход от продажи квартиры также является доходом ИП. И не важно, владел ИП квартирой больше 5 лет или нет.

Закон о самозанятых: что нужно знать тем, кто сдает жилье в аренду

Закон о самозанятых: что нужно знать тем, кто сдает жилье в аренду 10.02.2019 17:35

С начала 2019 года в России введен так называемый налог на профессиональный доход, который будут уплачивать лица, имеющие статус самозанятых. Новый закон принят в конце ноября прошлого года, и было достаточно времени, чтобы изучить все детали, связанные с этим нововведением.

Обсуждение вопроса о том, чтобы упростить налогообложение и отчетность, ведутся давно, и можно с уверенностью сказать, что необходимость в этом действительно назрела.

Перечень видов деятельности, которые подпадают под действие нового закона, не слишком широк и подразумевает именно самозанятость, то есть работу на себя, а также сдачу своего имущества в аренду или наем (посредники под действие закона не подпадают).

Заметим также, что данный спецрежим не применяется при аренде нежилых помещений, например офисов или апартаментов.

В перечень также не входит продажа квартир, домов и транспортных средств или иная передача имущественных прав на движимое и недвижимое имущество.

Безусловно, многим арендодателям очень интересен новый статус, поэтому мы решили более подробно остановиться на том, как он будет применяться на рынке аренды жилья.

На сегодняшний день новый налог является экспериментальным и введен пока только на территории Москвы и области, а также в Калужской области и Республике Татарстан. Соответственно, нормы нового закона сейчас актуальны только в случае, если деятельность осуществляется в одном из указанных субъектов.

При арендных отношениях под местом деятельности понимается местонахождение объекта недвижимости, сдаваемого в аренду. То есть данный объект должен находиться либо в Москве, Московской, Калужской областях или в Республике Татарстан.

Если же арендодатель зарегистрирован по месту жительства и состоит на учете в налоговой службе другого субъекта России, то это также не является препятствием для использования спецрежима, главное, чтобы сдаваемая недвижимость находилась на территории экспериментального субъекта. Еще одна важная деталь — собственник объекта, сдаваемого в аренду или наем, должен быть гражданином РФ.

Иностранные граждане не имеют возможности пользоваться льготным режимом, кроме граждан стран ЕАЭС (Беларусь, Казахстан, Армения, Киргизская Республика).

Заметим, что размеры ставок налогового сбора на профессиональный доход действительно интересны. Если квартиру арендует физическое лицо, то есть заключается договор найма жилого помещения, то ставка налога составляет 4%. В случае если договор аренды квартиры заключен с компанией, то есть юридическим лицом, то ставка будет несколько выше — 6%.

Читайте так же:  Как подтвердить доход самозанятому

Аренда жилья: как выбрать выгодный режим налогообложения

Многим может показаться подозрительным такое быстрое введение пониженной ставки налога.

Всегда возникает вопрос: а вдруг ее изменят? Но на это у законодателей есть ответ: в течение десяти лет запрещается увеличивать налоговые ставки и (или) уменьшать предельный размер доходов за календарный год — он составляет 2,4 млн руб. Для сравнения, ограничение годового дохода для ИП составляет 150 млн руб. — для УСН; 60 млн руб. — для ПСН.

Если данный порог в 2,4 млн руб. в год будет превышен, то налогоплательщик теряет право использовать специальный налоговый режим. В этом случае суммы дохода, превышающие 2,4 млн руб.

, в текущем календарном году облагаются налогом по ставке 13% (для физлиц) или по иным ставкам для ИП в случае его регистрации сразу после потери статуса самозанятого, которая неизбежна в данном случае для применения иных спецрежимов.

Собственникам ИП с использованием патента или на 6% УСН стоит обратить внимание на следующий момент: если вы хотите получить статус самозанятого по новому закону, от иных спецрежимов придется отказаться. И это касается и всех других видов деятельности.

То есть действующие ИП с льготными режимами налогообложения придется закрыть либо перейти на общий режим налогообложения, что совсем не интересно. И сделать это нужно в течение одного месяца с даты регистрации лица как самозанятого.

Многие из тех, для кого лимит ограничения дохода актуален, делают это с радостью — речь идет о квартирах с арендной ставкой до 200 тыс.руб в месяц.

Часть суммы уплаченного налога идет на обязательное медицинское страхование. А вот взносы в Пенсионный фонд самозанятыми не отчисляются, но могут оплачиваться добровольно. Предыдущий трудовой стаж не суммируется с периодами такой профессиональной активности.

Напомним, что, занимаясь предпринимательской деятельностью, ИП ежегодно обязан платить за себя страховые взносы. Сумма страховых взносов в ПФР за текущий год в размере около 30 тыс. руб.

может быть полностью зачислена в 6%-ный налог для ИП без работников.

Профессиональный доход — также доход, получаемый без наемных работников, в этом случае налог платит физическое лицо без регистрации ИП и без обязательной оплаты страховых взносов в ПФР.

Регистрацию и оплату налогового сбора, а также формирование чеков (а это обязательно) самозанятый может сделать в соответствующем мобильном приложении. По факту регистрации налоговая инспекция предоставляет информационное сообщение с ее подтверждением.

Сформированные при помощи приложения чеки необходимо отправлять контрагенту после оплаты, в электронном либо в распечатанном виде. Если контрагент является юридическим лицом, то для него чек будет подтверждением того, что функция налогового агента у данной компании не возникает, а арендодатель оплачивает налог самостоятельно.

Это очень важно, так как если ранее собственник действовал как физлицо по договору аренды, НДФЛ удерживала компания-арендатор при каждой выплате арендной платы. С момента регистрации собственника в качестве самозанятого эта функция у компании-арендатора больше не возникает. Собственник самостоятельно не позднее 25 числа каждого месяца оплачивает налоговый сбор.

Налоговая инспекция производит расчет налога и направляет собственнику квитанцию.

Таким образом, мы видим: после получения денег от самозанятого требуется всего два несложных действия в рамках мобильного приложения (оформить чек и оплатить налоговый сбор). Кажется идеальным. Как это будет работать — покажет время.

Однако уже сегодня очевидно: закон работает. По некоторым данным, только за новогодние каникулы более 5 тыс. пользователей установили мобильное приложение, позволяющее применять новый налоговый сбор.

Важно и то, что закон не содержит ограничений по форме расчетов. Деньги могут поступать на счет, также возможна и оплата наличными. При этом не стоит волноваться на предмет налогообложения всех поступлений на банковскую карту. Налоговая служба начислит налог исключительно по суммам, отраженным в чеках.

Коротко о самом важном

Основываясь на данных, предоставленных налогоплательщиком, налоговая инспекция будет самостоятельно рассчитывать налог и присылать уведомление налогоплательщику.

Налоговое уведомление направляется не позже 12 числа месяца, следующего за месяцем получения дохода. Налог оплачивается не позже 25-го числа каждого месяца. Максимальный лимит годового дохода — 2,4 млн руб.

Страховые взносы в фонды оплачиваются добровольно.

Предоставлять налоговую декларацию не требуется.

Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/5c6a51ef9a79476e0d40b6ac?utm_source=yxnews&utm_medium=desktop

Сдача квартиры в аренду как самозанятость в 2019 году

Государственная Дума РФ приняла закон к «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан)».

С 1 января 2019 года вступил в действие закон о самозанятых

До недавнего времени у сдающих недвижимость в аренду было только два варианта легализации дохода — оплата налога по ставке 13% и регистрация ИП. С 2019 года добавилась ещё одна возможность. Для самозанятых действуют минимальные налоговые ставки, а отчитываются они по простейшим правилам. Но стать ими могут пока не все жители России.

Статус самозанятых был в России и раньше – но механизм был очень неудобными и не распространялся на арендодателей жилья. Поэтому этим статусом воспользовалось всего несколько тысяч человек, и возможно поэтому владельцы жилья даже не слышали про это.

Сдача квартиры в аренду — это самозанятые граждане

  • Теперь под действие Закона попадает также и сдача в аренду жилья.
  • Налоговая ставка по Закону ниже, чем НДФЛ и даже ниже, чем налог с ИП по упрощенной системе. Самозанятые будут платить 4% от дохода – если сдают жилье физическим лицам и 6% если сдают жилье юридическим лицам.
  • Закон действует только в 4 регионах, поскольку это пока «эксперимент». Важно: Москва и Московская область входят в зону действия эксперимента с самозанятыми.
  • Самозанятым можно быть, если доход не превышает 2,4 млн. рублей в год. Для сдачи в аренду – это в среднем 200000 рублей в месяц. При этом ограничение установлено именно на сумму за год. Большинство тех, кто сдает жилье – укладываются в эти рамки.
  • Самозанятыми могут быть и физические лица, и индивидуальные предприниматели.
  • Можно по-прежнему сдавать квартиру как физлицо с уплатой НДФЛ или как ИП с упрощенной системой. Пока регистрация арендодателей как самозанятых не является обязательной.
  • Для уплаты налогов и взаимодействия с налоговой службой будет создано специальное мобильное приложение «Мой налог». Сняться с учета в качестве самозанятого можно будет через то же самое мобильное приложение.

Размер налога для самозанятых со сдачи квартиры

Для самозанятых существует всего два варианта налоговой ставки: 4%, если квартира сдаётся физическому лицу, и 6% при сдаче ИП для профессиональной деятельности или юридическому лицу. Других налогов с этого дохода они платить не должны. Цифры зафиксированы до конца 2028 года и по закону меняться не могут.

Допустим, квартиру арендует человек, который зарегистрирован как ИП. Если он собирается там жить, арендодатель будет платить налог 4%. Съёмщик выступает здесь как физическое лицо.

А вот если предприниматель намерен использовать эту площадь для приёма клиентов (например, как косметический или массажный кабинет), это уже профессиональная деятельность.

Он платит за аренду как ИП, а ставка налога для владельца квартиры будет 6%.

Процентную ставку определяет не сам плательщик и не налоговая — всё решается тем, от кого поступил конкретный платёж. Так что даже за отдельный месяц к одной части дохода может быть применена ставка 4%, а к другой — 6%.

Правила расчёта

Сумма налога рассчитывается ежемесячно. Это 4 или 6% от арендной платы. Если сумма меньше 100 рублей, то платёж переносится на следующий месяц.

Самозанятые имеют право на налоговый вычет. Общая сумма — 10 000 рублей. Разовый вычет составляет 1% от налоговой базы при договоре с физлицами и 2% — с ИП и юрлицами. Проще говоря, первое время налог платится по сниженным ставкам — 3 и 4% соответственно, пока не исчерпаются те самые 10 000. Никаких других способов уменьшить налог у самозанятых нет.

По факту налогоплательщик не должен сам ничего считать, достаточно сообщить о полученном доходе, а налог будет начисляться автоматически. Однако для контроля это не помешает.

Налог на самозанятых граждан 2019: аренда квартиры

  1. Не нужно никаких деклараций. В приложении «Мой налог» арендодатель фиксирует все доходы, и налоговая сама присылает ему расчет — какую сумму налога надо оплатить до 25 числа следующего месяца.

  2. Для самозанятых предусмотрен однократный налоговый вычет в размере 10000 рублей, которая позволит снизить налог «на первое время», соответственно до 3% (если сдаете физическим лицам) и до 4% (если сдаете юридическим лицам).

Например, вы сдаете квартиру в физическому лицу за 50000 рублей, и должны были бы платить 2000 рублей в месяц (4%). А будете платить 1500 рублей в месяц (3%), и таким образом будете каждый месяц использовать льготу на 500 рублей. И так, пока льгота не кончится, т.е.

20 месяцев. Если аренда прервется, и потом вы опять будете получать доход – остаток льготы можно будет использовать.

  1. В законе прямо указана возможность использовать статус самозанятого для получения доходов от аренды государственными гражданскими и муниципальными служащими.
  2. Статус самозанятого не исключает возможности вступать в трудовые отношения с работодателями. Вы можете продолжать работать как по основному месту работы, так и по совместительству – при этом ваш работодатель будет за вас платить 13% НДФЛ как налоговый агент.

Чего нельзя при статусе самозанятого

  1. Нельзя получать доход, передав квартиру в доверительное управление. По договору ДУ придется по-прежнему платить 13% НДФЛ или 6% УСН.
  2. Нельзя получать доход в натуральной форме.

Например, нельзя: «я вам куплю холодильник в счет оплаты за аренду».

Чтобы снизить риски, можно пробить чек за месяц на полную сумму, а холодильник оформить как изменение состава имущества в квартире.

И так тоже нельзя: «Я вам стены покрашу и ремонт сделаю, а платить буду символически».

  1. Нельзя уменьшить доход за счет понесенных расходов.

Стоимость ремонта, коммунальных услуг и других расходов на содержание квартиры никак не учитывается при расчёте налога. Если для ИП существует возможность уменьшить налоговую базу на сумму расходов, то для самозанятых её нет. Лучший способ оптимизации — прописать в договоре аренды, что съёмщик обязан оплачивать счета. Тогда эти суммы не войдут в чек для налоговой.

Как и когда платить налог со сдачи квартиры

Самозанятые платят налог ежемесячно до 25 числа следующего месяца. Но перед оплатой нужно ещё отчитаться о доходе, эта ответственность лежит на плательщике. Все операции проводятся в приложении для смартфонов «Мой налог», в личном кабинете налогоплательщика НПД или через банк (если он наладил взаимодействие с налоговой).

Порядок действий такой:

  • В момент получения платежа сформировать чек. Данные сохраняются в системе, там в любое время можно посмотреть размер уже начисленного налога.
  • Получить уведомление от ФНС с окончательной суммой налога и сроком уплаты. Оно будет отправлено до 12 числа следующего месяца.
  • Перевести указанную сумму до 25 числа (любыми частями или всю сразу). Если платёж не поступил в срок, сумма появляется в разделе «Задолженность» и на неё начисляются пени.

Если речь идёт о доходе за февраль, налоговой базой считаются все суммы, прошедшие за этот месяц по чекам. До 12 марта идёт расчёт и приходит уведомление. А налог перечисляется до 25 марта.

Перевести деньги можно с любой банковской карты. А для удобства привязать её к своему аккаунту. Налоговая не будет отслеживать и тем более учитывать все транзакции по ней.

Если перевод поступает не за аренду квартиры, просто не надо пробивать чек, тогда эти деньги не попадут под налогообложение. Заводить отдельную карту или счёт закон не требует.

Однако это допустимо и даже желательно, если проводится много платежей и в них легко запутаться.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *