Налоговый вычет при обмене квартиры

При покупке любого жилья человек, получающий официальный доход и перечисляющий регулярно отчисления в бюджет в виде налогов, может рассчитывать на получение возврата. Он зависит от стоимости недвижимости, а также является ограниченным 260 тыс. руб. Может остаток переноситься на будущие периоды.

Нередко у граждан возникает вопрос, можно ли рассчитывать на этот возврат, если осуществляется обмен недвижимости.

Можно ли получить налоговый вычет при обмене квартиры

Любая сторона сделки, на основании которой производится обмен жилья, обладает основанием для оформления возврата. При том важно разобраться в специфике его оформлении.

Какие налоговые обязательства появляются у людей при обмене жилья

В НК четко говорится о том, что каждый гражданин, участвующий в сделке, на основании которой производится обмен недвижимости при составлении договора мены, должна уплатить или получить НДФЛ, если выполняется процесс с доплатой.

Как правильно заполнить декларацию? Смотрите по ссылке.

К основным моментам относится:

  • доплата выступает доходом определенной стороны, поэтому с нее уплачивается налог;
  • налогоплательщиком является гражданин, у которого квартира обладает большей ценой;
  • если обменивается равноценное жилье, то не требуется уплачивать налог какой-либо стороне.

Выдается ли возврат, если обменивается объект с доплатой

Человек, получивший деньги в виде доплаты, должен уплачивать с них налог. Это обусловлено тем, что данная сумма представлена его доходом. В такой ситуации каждая сторона получает право воспользоваться возвратом.

Важно! Налогоплательщик за счет вычета может уменьшить размер уплачиваемого за сделку налога, а в некоторых случаях вовсе он будет равен нулю.

Человек, внесший доплату, становится владельцем более дорогостоящей недвижимости. У него отсутствуют обязательства по налогам, и он может оформить возврат, но здесь его размер зависит от доплаты, а не от стоимости недвижимости.

Налоговый вычет при обмене квартиры

Пошаговая инструкция для получения налогового вычета.

Пример

Например, гражданин обменял свою квартиру, цена которой равна 1,2 млн. руб., на большую по размеру недвижимость, цена которой равна 1,8 млн. руб.

Ему пришлось доплатить 600 тыс. руб. Поэтому вычет рассчитывается: 600 000 * 13% = 78 тыс. руб.

Так как максимально возвращается 260 тыс. руб., то если ранее не пользовался человек своим правом на возврат, то он получает полностью эту сумму от государства.

Формула и правила расчета вычета

Важно грамотно разобраться с возвратом для человека, который получил доплату, так как выступал владельцем более дорогостоящего объекта.

Но учитывается, что в тот момент, когда человек получал доплату, у него имеется право ежегодно на вычет, размер которого равен 1 млн. руб.

  • Поэтому рассчитывается налог при учете разницы между этим возвратом и размером доплаты.
  • Для этого используется формула:
  • Размер налога =  (Доплата – Вычет) * 13%

По вышеуказанному примеру получается: 600 000 – 1 000 000 = — 400 000 руб. Поскольку доплата меньше вычета, то не возникает в такой ситуации необходимость уплачивать какие-либо средства государству за такой доход.

Другим способом уменьшения налоговой базы выступает оформление вычета на сумму трат, которые пришлось нести на возведение или приобретение проданной недвижимости.

Можно ли получить вычет на ребенка? Смотрите тут.

Если человек, которому была выдана доплата, обладает документацией, которая подтверждает его расходы на покупку или строительство обмененного жилья, то он может уменьшить налоговую базу на эти расходы.

Налоговый вычет при обмене квартиры

Образец заполнения декларации.

Как осуществляется расчет, если квартира принадлежит гражданину больше трех или пяти лет

  1. Если после обмена квартиры и получения доплаты человек понимает, что даже использование вычета не освобождает его от необходимости уплаты налога, то  все равно можно снизить налоговую базу.
  2. На основании статей НК люди, которые продают жилье, принадлежащее им до этого больше пяти лет, могут пользоваться возвратом в размере 100% от дохода.

  3. Для жилплощади, которая была обменена или продана до 2016 года, действовали более льготные условия, так как достаточно было быть владельцем объекта не меньше трех лет.

Поэтому теперь продавец недвижимости может освобождаться от уплаты налога с полученной доплаты, если он сможет доказать, что являлся владельцем этого объекта не меньше пяти лет.

Для этого должны иметься официальные бумаги.

Нужно ли уплачивать налог при дарении квартиры? Смотрите по ссылке.

Пример

Например, гражданин приобрел половину дома в 2007 году, а в 2015 решил обменять ее на квартиру.

Он получил доплату в размере 800 тыс. руб., причем с нее не требуется ему уплачивать какой-либо налог за счет того, что объект был в его собственности длительное время, превышающее 5 лет.

Может ли на вычет рассчитывать неработающий пенсионер

Так как возврат представлен возвратом ранее уплаченного налога в бюджет, то он назначается исключительно гражданам, которые ежемесячно перечисляют средства государству.

Пенсионеры, которые не продолжают работать после выхода на пенсию, не могут рассчитывать на вычет. Но им государство предоставляет возможность оформить возврат за четыре предыдущих года, когда пенсионер работал официально.

Пример

Например, мужчина вышел на пенсию в 2016 году. В конце 2017 года он поменял свою квартиру на дом, для чего ему пришлось доплатить 850 тыс. руб.

В начале 2018 года он может обратиться в ФНС для получения возврата, причем для этого рассчитывается налог, уплаченный им за четыре предыдущих года.

Для этого требуется подготовить справки 2-НДФЛ, которые надо взять с предыдущих мест работы гражданина. Только в таком случае он может получить льготу.

Налоговый вычет при обмене квартиры

Список документов для получения налогового вычета при обмене квартиры. optimistrealty.ru

Процедура оформления

Получение данной льготы требует от граждан подготавливать определенную документацию, представленную бумагами:

  • непосредственный договор мены, в котором указывается размер доплаты, внесенной заявителем;
  • правильно составленное заявление на оформление возврата;
  • акт, на основании которого были обменены объекты недвижимости;
  • платежки, подтверждающие, что заявитель действительно уплатил конкретную сумму средств в виде доплаты за квартиру, а они могут быть представлены разными квитанциями, выписками с банковского счета или расписками;
  • справка 2-НДФЛ, которую налогоплательщик может получить на месте работы, а в ней содержатся сведения не только о его заработке, но и указывается сумма, которая была за него уплачена в виде налогов за год;
  • выписка из ЕГРН, в которой будет указано, что новая недвижимость была оформлена в собственность;
  • декларация 3-НДФЛ, причем необходимость в ней имеется, если возврат оформляется через налоговую инспекцию, а также актуально пользоваться ею, если у заявителя имеются другие доходы, кроме зарплаты;
  • паспорт гражданина и его копия;
  • выписка из Росреестра на обмененное жилье, которая подтверждает, что владел ею заявитель конкретное количество времени.

При обращении к работодателю надо подготовить практически те же документы, но дополнительно придется получить из ФНС справку, которая подтверждает, что гражданин действительно может получать вычет.

Индивидуальные предприниматели или пенсионеры, прекратившие трудовую деятельность, должны обращаться только в отделения ФНС. При этом пенсионер может рассчитывать на возврат за четыре предыдущих года работы.

ИП может доказать перечисления в виде НДФЛ путем формирования разных деклараций. Если предпринимателем используются упрощенные режимы налогообложения, то ему будет отказано в вычете, так как он не уплачивает НДФЛ.

Обмен квартиры, на что обратить внимание, чтобы не попасть в лапы мошенников? Советы юриста в этом видео:

Основные вопросы относительно получения льготы при обмене квартиры

Существует несколько особых вопросов, которые возникают практически у каждого человека, претендующего на получение возврата в результате обмена своей недвижимости.

К этим вопросам относится:

  • Например, между двумя физлицами составляется договор мены. В документе указывается, что отсутствует доплата за какую-либо недвижимость со стороны каждого участника сделки. Неофициально один из них передал второму сумму денег в размере 500 тыс. руб. За счет отсутствия официальных доказательств расходов и поступлений денежных средств, ни у одной стороны не возникает право на вычет или необходимость уплачивать налог.
    Поэтому для участников данной сделки целесообразно указать доплату в договоре. Для одного из них это станет возможностью получения возврата. Другому не потребуется уплачивать налог, так как он может воспользоваться своим вычетом.
  • Человек вышел на пенсию в 2010 году, но в середине 2016 года оформил на себя ИП для ведения предпринимательской деятельности. Выбрана им была ОСНО, по которой он должен за себя уплачивать НДФЛ. В начале 2017 года он обменял квартиру с доплатой на дом.
    Возникает вопрос, может ли он рассчитывать на вычет? Так как с момента, когда гражданин вышел на пенсию, прошло больше 4 лет, то по предыдущей зарплате он не может рассчитывать на вычет. Так как он работает по ОСНО,то ежегодно за себя перечисляет НДФЛ. Поэтому по этим расходам можно рассчитать вычет и получить его в ФНС.
  • Человек обменял квартиру с тремя комнатами на частный дом, причем ему была переведена сумма в размере 500 тыс. руб. в виде доплаты. Вторым участником сделки выступает его официальная жена.
    В такой ситуации оформить вычет не получится, так как сторонами сделки являются взаимозависимые люди.

Заключение

Таким образом, даже при обмене жилья можно рассчитывать на вычет, если налогоплательщик уплачивает некоторое количество денег в виде доплаты. Для оформления такой льготы должны учитываться некоторые правила.

Также важно знать, в каких ситуациях может человек рассчитывать на эту льготу, а при каких условиях это не разрешается.

Не выдаются средства при совершении сделок между взаимозависимыми людьми или если человек является пенсионером, не перечисляющим средства в виде НДФЛ в ФНС.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Нужно ли платить налог при обмене квартиры?

Договор мены составляется с указанием данных сторон и обмениваемых объектов, подается в Росреестр для регистрации права собственности. 

Согласно закону уплата налога при обмене квартиры осуществляется так же, как и при оформлении купли-продажи (берется указанная в договоре или рыночная стоимость объектов, при наличии доплаты сумма приплюсовывается). Если имеет место доплата, то она указывается в рублях. Возможна регистрация договора у нотариуса, но это не является обязательным.

Налог удерживается в размере 13% от суммы для резидентов и 30% для нерезидентов. Задекларировать нужно до 30 апреля и внести суммы до 15 июля в том году, который следует за годом, в котором была зарегистрирована сделка.

Сделка мены жилья

Обмен квартир – сделка, в процессе которой 2 владельца обмениваются объектами. В отличие от продажи, получение средств не предусмотрено. Иногда может быть доплата, если разница стоимостей квартир существенная.

Оформляется стандартным образом, как купля-продажа. Предполагает обмен объектами только вторичного жилья.

Читайте также:  Узнать земельный налог по инн физического лица

Налоговый вычет при обмене квартиры

Ранее такая процедура была распространена, так как во времена Советского Союза продать жилье было невозможно. Затем постепенно такие сделки стали отходить на второй план – многие считали продажу квартиры и последующую покупку более универсальной.

Условия оплаты налога

Отдельно условий уплаты налогов для договоров мены Налоговым Кодексом не предусмотрено. В Гражданском Кодексе также не детализировано понятие. Но в одной из статей можно встретить упоминание о том, что обмен приравнивается к стандартной сделке купли-продажи.

В сделке мены каждая сторона выступает одновременно продавцом и покупателем, поэтому права и обязанности у них будут одинаковыми.

Срок владения жильем

Законодательно определено, что если имущество приобрели до 2016 года, то налог платят, когда владели менее 3 лет. Но если жилье приобрели после 2016 года, то придется пробыть хозяином объекта недвижимости не менее 5 лет.

Если квартиры обменять без доплаты, то налог не нужно платить.

При наличии нескольких собственников размер налога и необходимость его оплаты будут распределяться для каждого отдельно.

Обмен с доплатой

Если обменивается квартира с доплатой (один из участников сделки получает дополнительную денежную сумму, кроме нового объекта недвижимости), то полученная сумма включается в налоговую массу – с нее тоже нужно уплатить сбор.

В договоре мены указывается, какой объект недвижимости получен и какая сумма.

Для исчисления налога берется стоимость квартиры (рыночная, если иная не указана в договоре), приплюсовывается доплата. Доплату стороны передают стандартным образом как при покупке квартиры.

Величина ставки

Статья 217 Налогового Кодекса устанавливает налог от продажи недвижимости 13% от полученной суммы. Для нерезидентов РФ процентная ставка равна 30%. Ставка едина по всей территории РФ.

Если недвижимость в собственности нескольких граждан, то для каждого ставка рассчитывается отдельно пропорционально доле, которой он владеет.

Определение налоговой базы

Если происходит обмен недвижимого имущества, то доход сторон считают, исходя из стоимости объектов. Если таковая не была указана, то в расчет берется рыночная цена. В случае получения доплаты одним из участников сделки, эта сумма будет считаться налоговой базой.

Налоговый вычет при обмене квартиры

Оформление

После согласования условий соглашения алгоритм действий таков:

  • заключить договор мены;
  • передать второй стороне доплату;
  • подать в Росреестр документы для перерегистрации прав собственности;
  • после завершения перерегистрации права собственности получить выписку.

Если имела место доплата, то возможно подать документы на получение налогового вычета. Ограничений размера доплаты нет, поэтому можно получить на всю сумму. Если передается жилье между родственниками, то в Налоговой Инспекции могут отказать в выплате вычета.

Перечень документов

Чтобы зарегистрировать обмен объектами недвижимости, владельцы жилья должны подготовить:

  • правоустанавливающие документы;
  • договор мены;
  • кадастровый паспорт;
  • согласие второго из супругов, если квартира приобретена в браке;
  • паспорта;
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины за регистрацию сделки;
  • заявление на госрегистрацию.

Подается пакет документов в Регистрационный орган, после чего в Госреестре делается отметка о смене собственников обоих квартир. Далее можно получить выписку с указанием новых собственников.

Декларирование

Декларацию в Налоговую Инспекцию следует подать самостоятельно. Для этого гражданину придется нанести визит в инспекцию по месту своего проживания.

Срок оплаты

Заплатить налог нужно до 15.07 того года, когда подана декларация.

Декларация подается в Налоговую Инспекцию по месту регистрации налогоплательщика. Подать нужно до 30.04 года, который следует за тем, в котором была осуществлена сделка. Если квартира была в собственности менее 3 лет, то подать декларацию с указанием полученного по договору обмена объекта обязательно, даже если отсутствовала доплата.

Налоговый вычет при обмене квартиры

Право получения вычета

Налоговая ставка при оформлении договора мены квартиры будет такой же, как и при продаже имущества. Следовательно, право получить налоговый вычет будет таким же.

Условия

Если руководствоваться законом, то возможны следующие имущественные вычеты:

  1. В размере расходов на приобретение жилья по договору мены (не более 2 000 000 рублей).
  2. В размере доходов от отчуждения жилого помещения по сделке мены (не более 1 000 000 рублей).

Чтобы претендовать на получение льготы, следует быть налоговым резидентом РФ и дополнительно к этому получать доход, который подлежит налогообложению по тарифу 13%.

Процедура

Чтобы получить вычет, необходимо обратиться в ФНС в конце календарного года (в начале следующего после того, когда была оформлена сделка обмена). Для этого налоговому инспектору по месту регистрации предоставляют:

  • заявление;
  • декларацию формы 3 НДФЛ (можно заполнить в Налоговой Инспекции при подаче заявления);
  • форма 2 НДФЛ – справки с мест работы о полученных доходах, удержаниях (информация за предыдущий год);
  • ксерокопии документов, подтверждающих факт совершения сделки;
  • реквизиты счета, на который переведут вычет.

Подать документы можно:

  • Лично. Преимущество в том, что сразу проверят правильность заполнения. Это сократит время, необходимое на возврат и доработку.
  • По почте. Отправляется заказным письмом с описью вложения. Копии необходимо нотариально заверить.

С момента подачи заявления выплатить возврат должны в течение 1 месяца. Законодательно предусмотрен дополнительный срок на проверку поданных документов 3 месяца, поэтому получить на счет положенную сумму можно позже.

Если в вычете отказано, то направляют уведомление с указанием причин.

Получить налоговый вычет также можно будет потом у работодателя, просто указав в заявлении то, что его планируется учесть в качестве последующих удержаний. Тогда некоторое время налог с зарплаты взиматься не будет, пока не компенсируется положенная сумма.

Образцы документов

Образец договора мены

Налоговый вычет при обмене квартиры

Время чтения 5 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Налоговый вычет при обмене квартиры

Уплата налога при обмене недвижимости

Обязанность уплатить подоходный налог возникает при двух условиях:

  1. Передаваемая по обмену квартира была в собственности менее 3-х или, в ряде случаев, 5-ти лет;

Если квартира была приобретена до 2016 года, срок владения, освобождающий от уплаты НДФЛ, составляет три года. Если квартира приобретена после 2016 года, срок владения должен составлять не менее пяти лет.

  1. Квартира передается с доплатой.

В случае если обмен недвижимостью равноценный и доплата отсутствует, необходимости в уплате подоходного налога нет.

Особенности исчисления налога

  • Налог начисляется не на всю стоимость недвижимости, полученной по обмену, а лишь на разницу (доплату), если обмен неравноценный;

Пример № 1

Налоговый вычет при обмене квартиры

Степанова обменяла свою 1-комнатную квартиру стоимостью 1,5 млн. руб. на 2-комнатную, стоимостью 2,5 млн. руб. НДФЛ она должна будет исчислить с разницы в 1 млн. руб. Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, составит 130 тыс. руб.

  • Доплату, за полученную по обмену квартиру, гражданин должен задекларировать;

Декларацию необходимо подать в налоговый орган по месту прописки, в срок до 30 апреля года, следующего за тем, когда был получен доход.

  • В случае если доплата по договору отсутствует, но передаваемая квартира была в собственности менее указанного выше срока, полученный доход также необходимо задекларировать;
  • Срок уплаты налога – до 15 июля года, следующего за тем, когда была получена доплата за полученную по обмену квартиру;
  • По переданной и полученной по договору мены квартире гражданин может заявить соответствующие н/в.

Н/в при обмене квартиры

При заключении договора мены гражданин имеет право на два вида налоговых вычетов: при продаже и при покупке.

Н/в при продаже (передаче по договору мены) недвижимости

В случае если по договору мены гражданин получает доплату, облагаемую НДФЛ, он может уменьшить налоговую базу (сумму доплаты, полученную при обмене квартиры) на н/в. Размер льготы зависит от того в какой сумме гражданин производит уменьшение: в размере установленного НК РФ лимита или в сумме произведенных расходов по приобретению квартиры, которая была передана по обмену.

В размере произведенных затрат на покупку

В случае если у гражданина имеются документы, подтверждающие покупку переданной по обмену квартиры, он может полученную доплату уменьшить на произведенные затраты.

Если сумма расходов превышает сумму доплаты, налог к уплате будет равен нулю.

Необходимо помнить, что даже если сумма к уплате в бюджет отсутствует, полученная доплата подлежит отражению в налоговой декларации, которую необходимо сдать в ИФНС по месту прописки.

Пример № 2

В 2015 году Сухов Д.А. купил 2-х комнатную квартиру за 3 млн. руб., в этом же году он передал ее по обмену на однокомнатную и получил доплату — 1,5 млн. руб. С суммы доплаты он должен исчислить НДФЛ в размере 13%. Сухов может уменьшить полученный доход на сумму затрат при приобретении квартиры. Так как затраты превышают сумму доплаты, налог к уплате будет равен 0.

В сумме установленного лимита

Если документы, подтверждающие расходы по покупке обменянной недвижимости отсутствуют, гражданин может воспользоваться н/в в фиксированном размере – 1 млн. руб.

Н/в при приобретении квартиры

При получении по договору мены квартиры гражданин имеет право на н/в в размере не более 2 млн. руб. Указанный налоговый вычет предоставляется вне зависимости от того является ли обмен равноценным или нет.

В отличие от н/в при продаже налоговая база в данном случае рассчитывается от всей стоимости жилья, полученного по обмену. Таким образом, суммой затрат гражданина будет считаться вся стоимость полученной в обмен квартиры.  Максимальная сумма льготы равна 2 млн. руб.

Если квартира приобретена (получена по обмену) супругами после 2014 году, то сумма н/в на семью составит 4 млн. руб.

Необходимо отметить, что в случае, если обмен произведен между взаимозависимыми лицами (родителями, супругами, детьми, братьями и сестрами) в налоговом вычете при покупке (получении по обмену) будет отказано.

Пример № 3

Супруги Ивановы в 2015 году произвели обмен своей квартиры с соседом. Стоимость передаваемой в обмен квартиры составила 5 млн. руб.

Так как сосед не является взаимозависимым лицом, они могут заявить н/в по полученной недвижимости.

В связи с тем, что квартира была получена после вступления в силу изменений в НК РФ, регулирующих порядок распределения льготы между супругами, размер н/в на семью составит 4 млн. руб.

В случае если бы Ивановы произвели обмен с родным сыном, в н/в им было бы отказано.

Можно ли получить налоговый вычет при обмене квартиры?

Налоговый вычет при обмене квартиры

Налоговый вычет при обмене квартиры

Налоговый вычет при обмене квартиры является государственной льготой на федеральном уровне. Она подразумевает под собой компенсацию за расход по сделке, связанной с жилой недвижимостью. Необходимо разобраться с особенностями, которые сопровождают оформление вычета.

Налоговый вычет при обмене квартирыТребуется ли уплата налога

Резидент Российской Федерации должен уплатить налог с имущества в следующих случаях:

  • квартира, подвергаемая обмену, находится в собственности не мене 3-х лет. При этом есть обстоятельства, которые увеличивают срок владения имуществом до 5 лет;
  • если в рамках процедуры обмена предусматривается доплата.

Стоит отметить, если жилье было куплено до 1 января 2018 года, гражданин полностью освобождается от уплаты налога через 3 года.

В свою очередь, если покупка была после наступления 2018, то срок владения, позволяющий избежать уплаты налога, составляет 5 лет.

Важно знать, если совершаемый обмен равнозначный, то уплачивать налог не требуется.

Читайте также:  Как оплатить налог на имущество через сбербанк онлайн

Как начисляется налог

Теперь стоит разбрататься, по каким критериям начисляется налог:

  • Начисление производится исключительно на основании разницы, полученной при неравнозначной сделке.

Для примера приведем следующую ситуацию:

Михайленко Н.К. произвела обмен своего жилья (1 комнатную квартиру) стоимостью 1 млн. 200 тыс. рублей на 2 комнатную, стоимостью 2 млн. 200 тыс. рублей. Исходя из законодательства, а именно, Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 567, она должна сделать отчисления с разницы 1 млн. рублей. Итоговый расчет выглядит так: 1 млн. x 13% = 130 тыс. рублей.

  • Разница, полученная гражданином по договору обмена, должна быть задекларирована. Также необходимо предоставление справки по форме 3-НДФЛ в территориальные органы ФНС.

Особенности подачи декларации по форме 3-НДФЛ:

  • декларация подается в территориальные органы ФНС не позднее 30 апреля следующего года после произведенного обмена;
  • если сделка без доплаты не предусматривается, но при этом квартира находилась менее 3 лет в собственности, то средства, полученные со сделки, необходимо за декларировать;
  • произвести уплату налога по ставке 13% требуется до 15 июля следующего года, после совершения процедуры;
  • налоговый вычет может получить гражданин на основании договора мены.

Далее будут рассмотрены основные особенности получения вычета.

Особенности

Если гражданин заключает договор мены, то ему на основании действующего законодательства положены следующие виды налоговых вычетов:

  • при продаже недвижимости;
  • при приобретении недвижимости.

При продаже:

В первом случае, если при совершении обмена квартиры предполагается доплата, есть возможность существенно снизить налоговую базу. Конечный размер выплаты будет складываться от того, в какой сумме было произведено снижение.

Также, если гражданин имеет на руках соответствующие документы, которые подтверждают покупку переданной по обмену недвижимости, в данном случае есть возможность уменьшить полученную доплату на сумму расходов. В противном случае, если расходы существенно превышают сумму с доплатой 2020, то налогового вычета на основании действующей редакции закона не будет.

Если гражданин не обладает документами на дом, которые смогут подтвердить покупку по договору мены, то можно воспользоваться налоговым вычетом, установленным законодательством в фиксированном размере в 1 млн. рублей.

При приобретении:

Если гражданин получил квартиру на основании договора обмена, то он имеет право воспользоваться вычетом в установленном размере до 2 млн. рублей. При этом данная сумма предоставляется вне зависимости от фактора, была ли сделка равнозначная. Стоит отметить, что расчет вычета в данной ситуации производится по всей стоимости объекта недвижимости.

Кому положено

В законодательстве есть определенный критерий лиц, которым положен налоговый вычет:

  • резиденты Российской Федерации;
  • лица, уплачивающие подоходный налог с заработной платы в размере 13%;

ВНИМАНИЕ !!! Стоит отметить, при обращении в налоговые органы понадобится подтверждение гражданства РФ. Уплата подоходного налога является обязательным условием, поэтому физическое лицо должно обладать официальным трудоустройством. Данный факт должен быть документально подтвержден.

Критерий лиц, которые не имеют прав на получение НВ:

  • граждане, не являющиеся резидентами Российской Федерации;
  • лица, оформившие вид на жительство.

Пошаговая процедура оформления НВ

Теперь стоит разобраться, как проводится процедура получения вычета по договору обмена:

  • для начала требуется составить официальное заявление;
  • в обязательном порядке предусматривается заполнение декларации по форме 3-НДФЛ;
  • предоставление требуемого законом пакета документов.

После проделанных действий, уполномоченный инспектор ФНС произведет проверку предоставленных документов. Если требования выполнены, то в этом случае гражданину положена выплата.

Для перечисления денежных средств потребуется открытие индивидуального банковского счета.

ВНИМАНИЕ !!! Возможен отрицательный вариант развития событий, когда ФНС выносят отказ в предоставлении выплаты. В этом случае гражданин может затребовать пояснение от инспектора, на основании какой причины был вынесен отказ. Чаще всего причины кроются в неправильном заполнении документов.

Сведения, которые требуется указать в заявлении:

  • в шапке документа пишется наименование органа, куда подается заявление и кому оно направлено (в большинстве случаев указывается имя начальника территориального органа ФНС);
  • паспортные данные заявителя (серия и номер, кем выдан, номер подразделения, ФИО и регистрационные данные);
  • идентификатор налогоплательщика (ИНН);
  • прошение о предоставлении вычета;
  • основания для предоставления льготы (требуется предоставление соответствующих документов на жилую площадь);
  • реквизиты индивидуального счета, открытого в банке для перечисления компенсации;
  • дата на момент подачи заявления и личная подпись с расшифровкой.

Как оформить декларацию

Для оформления декларации требуется принять во внимание следующие особенности:

  • в заполнении декларации требуется использовать печатные буквы;
  • буква должна быть вписана в строго отведенную клетку;
  • декларация заполняется исключительно черной ручкой (иной цвет не допускается);
  • помарки, исправления и опечатки не допускаются.

В декларации указываются основные сведения, которые касаются заявителя и объекта сделки.

Налоговый вычет при обмене квартиры с доплатой

В данной статье мы рассмотрим налоговый вычет при обмене квартиры. Узнаем о порядке оформления. Разберем необходимые документы.

При осуществлении сделки обмена жилья, так же как и при заключении договора купли-продажи, у покупателя и продавца возникают налоговые обязательства. Договор мены также является основанием для получения имущественного вычета для каждой из сторон соглашения. Сегодня мы расскажем о специфике оформления вычета по договору мены, а также дадим ответы на распространенные вопросы по теме.

Налоговые обязательства при обмене жилья

В рамках положений НК, сторона, совершившая обмен недвижимостью на основании договора мены, обязаны оплатить НДФЛ только в том случае, если обмен производился с доплатой.

Основания для налогообложения следующие: сумма средств в виде доплаты признается доходом, с которого нужно уплатить налог, то есть налогоплательщиком признается лицо, чья квартира при обмене была оценена в меньшую стоимость.

Если стороны обменяли равноценные квартиры, то платить налог не нужно. Это же правило действует для любой недвижимости, которая в рамках договора была признана равной по цене.

То есть полдома может быть обменян на квартиру, комната на дачный домик и т.п. Если в договоре не зафиксирован факт доплаты, то обязательства по уплате налога у сторон не возникают.

  статью: → “Налоговый вычет при покупке квартиры в новостройке в 2020”

Обмен квартиры с доплатой: можно ли получить вычет

Как же обстоит дело с договорами мены, положения которых предусматривают доплату? Лицо, получившее доплату, обременяется налоговыми обязательствами. Но в то же время каждая из сторон такого договора приобретает право на получение имущественного вычета, а, значит, сумму налога можно уменьшить, а в определенных ситуациях вообще избежать его оплаты.

Начнем с лица, которое изначально освобождено от уплаты налога.

Гражданин, который в результате договора мены стал владельцем более дорогого жилья (то есть тот, который осуществил доплату) в данном случае налоговых обязательств не приобретает, но может получить возврат суммы за счет оформления вычета. В отличие от общего порядка, когда расчет компенсации осуществляется исходя из стоимости жилья, размер возврата по договору мены рассчитывается от суммы доплаты.

Пример №1.

Куприянов С.Д. заключил договор мены, в рамках которого им реализована собственная комната (оценочная стоимость – 981.405 руб.) и приобретена квартира (оценочная стоимость – 1.604.880 руб.). На сумму доплаты Куприянов оформил возврат налога в сумме 81.051,75 руб. ((1.604.880 руб. – 981.405 руб.) * 13%).

Вычет на сумму полученной доплаты

Теперь разберемся с налогами, которые следует оплатить лицу, получившему доплату.

Согласно НК, вся сумма доплаты признается доходом, а значит, налогоплательщику следует перечислить в бюджет 13% от полученных средств.

Но в момент возникновения объекта налогообложения (доход) у гражданина возникает право на получение налогового вычета в размере 1 млн. руб. Расчет налога к уплате производится с разницы между суммой доплаты и вычетом:

  • Н = (Допл – Выч) * 13%,
  • где Н – налог к оплате;
  • Допл –  доход, полученный гражданином при обмене жилья (доплата);

Выч – фиксированная сумма 1 млн. руб.

Таким образом, у совершившего обмен есть реальный шанс освободиться от налогового бремени: если размер полученной доплаты меньше или равен 1 млн., налог с дохода платить не нужно.

Пример №2.

Скворцов обменял загородный дом (оценочная стоимость – 2 млн. 420 тыс. руб.) на двухкомнатную квартиру (оценочная стоимость – 1 млн. 806 тыс. руб.) и получил доплату 614 тыс. руб. Так как база налога (614 тыс.) меньше размера вычет, налог Скворцову платить не нужно.

Еще один способ уменьшить размер налогового бремени или освободить от уплаты налога полностью – оформить вычет на сумму приобретения жилья.

В данном случае предусмотрен следующий механизм: если лицо, получившее доплату, имеет при себе документы, подтверждающие расходы на реализованное жилье, то гражданин может уменьшить налоговую базу на сумму таких расходов. Если же квартира продана дешевле цены покупки, то платить налог не нужно.

Если квартира находится в собственности более 3-х лет / 5-ти лет

Допустим, Вы реализовали квартиру по обмену и получили доплату, но ни один из вышеперечисленных вычетов полностью не освобождает Вас от уплаты налогов.

Какими еще способами уменьшения налоговой базы Вы можете воспользоваться? Согласно НК, для владельцев, реализовавших жилье, оформленное владельцем на правах собственности более 5-ти лет, предоставляется право на использование вычета в 100% размере от суммы полученного дохода.

Данное правило действует для жилья, реализованного по договору мены после 01.01.16. Для квартир, которые были обменяны до указанного срока, действуют более лояльные правила.

Чтобы освободиться от налогов, собственнику, обменявшему жилье и получившему доход, необходимо владеть жильем не менее 3-х лет до момента обмена.  статью: → “Налоговый вычет на ребенка жены и особенности его получения”

Пример №3.

В августе 2013 Иволгин купил ½ часть дома. В сентябре 2020 Иволгин обменял половину дома на 2 комнаты в коммунальной квартире и получил доплату – 504.605 руб. Так как с момента покупки дома до дня его обмена прошло более 5-ти лет, Иволгин не должен платит налог с суммы полученной доплаты.

Может ли получить вычет неработающий пенсионер

В общем случае оформить вычет могут только те лица, которые получают официальный доход и выплачивающие НДФЛ по ставке 13%. На первый взгляд, пенсионер, которые не работает и, соответственно, не имеет дохода, компенсацию получить не может.

Однако согласно изменениям, внесенным в нормы НК, пенсионерам предоставляется льготное право на перенос вычета сроком на 4 года.

То есть гражданин, вышедший на трудовую пенсию в текущем году и в этот же году обменявший квартиру с доплатой, может получить вычет из расчета трудового дохода за предыдущие 4 года.

Пример №4.

В октябре 2017 Канарейкин вышел на трудовую пенсию. В декабре 2020 Канарейкин обменял загородный дом на квартиру с доплатой 704.622 руб. В январе 2020 Канарейкин обратился за получением налоговой компенсации 91.601 руб. (704.622 руб. * 13%).

Для подтверждения налогооблагаемых доходов Канарейкиным предоставлена справка 2-НДФЛ за 2015 – 2017 гг. В справке указано, что размер выплаченного налога за период составляет 330.804 руб.

Читайте также:  Статья 45.1 нк рф. единый налоговый платеж физического лица

Так как эта сумма больше размера компенсации, то Канарейкин получит возврат средств в полном объеме (91.601 руб.).

Оформляем компенсацию: процедура и документы

Оформление вычета при обмене жилья осуществляется в общем порядке. Перед началом процедуры подготовьте следующие документы:

  • договор мены;
  • акт приема-передачи жилья;
  • платежные документы (расписка о получении доплаты, квитанция, банковская выписка);
  • справка 2-НДФЛ, полученная у работодателя, с указанием размера уплаченного налога за период;
  • выписка из Росреестра о праве собственности на приобретенное жилье;
  • декларация 3-НДФЛ (если вычет оформляется через ФНС);
  • заявление (по форме, установленной работодателем или ФНС – в зависимости от способа оформления);
  • удостоверения личности (оригинал и копия паспорта);
  • договор купли-продажи недвижимости (если вычет оформляется на сумму расходов, понесенных на приобретение жилья);
  • выписка из Росреестра на реализованную квартиру, подтверждающая срок владения жильем (если оформляется освобождение от уплаты налога для недвижимости в собственности более 3-х/5-ти лет).

Если Вы официально трудоустроены, то Вам целесообразно оформить вычет через работодателя. Документы следует передать в бухгалтерию по месту службы сразу после совершения сделки и сбора всех документов.

При оформлении компенсации таким способом заказывать справку 2-НДФЛ и составлять налоговую декларацию Вам не потребуется. Спустя 10 дней с момента подачи бумаг Вам будет назначен вычет.

Ежемесячно в размере 13% от Вашей зарплаты Вам будет выплачиваться компенсация до того момента, пока вся сумма возврата не будет исчерпана.

Если Вы подали документы позже периода совершения обмена (квартира реализована в феврале, а документы переданы в ноябре), то Вам будет произведен перерасчет налога за период с момента совершения сделки до дня подачи документов. Сумма перерасчета будет выплачена Вам на картсчет.

Если Вы – неработающий пенсионер или оформлены как ИП, то документы на возврат Вам следует подавать через ФНС. Срок подачи бумаг и декларации – до 30 апреля года, следующего за годом совершения обмена. При данном способе оформления компенсация будет выплачена общей суммой на реквизиты, указанные в заявлении.  статью: → “Налоговый вычет нерезиденту РФ”

Налоговый вычет при обмене квартиры: ответы на вопросы

Вопрос № 1. Между физлицами Колпаковым и Стеблевым заключен договор мены, согласно которого Стеблев обменивает дом на квартиру без доплаты.

Оба объекта недвижимости в договоре фигурируют как равнозначные. При этом Стеблев неофициально получил от Колпакова доплату в размере 880.604 руб. Документы, подтверждающий данный факт, отсутствуют.

Возникает ли в данном случае объект налогообложения и имеют ли стороны право на вычет?

Ответ: Так как факт доплаты документально не подтвержден, стороны не признаются плательщиками налога в рамках данной сделки. При этом сторонам целесообразно оформить сделку с указанием реальных цен на жилье (квартиру и дом), ведь в таком случае Стеблев может оформить вычет 1 млн. руб., что освободит его от уплаты налога (вычет больше суммы доплаты 880.604 руб.).

Вопрос № 2. Кукушкин вышел на пенсию в апреле 2013. С марта 2017 Кукушкин ведет деятельность в рамках ИП (ОСНО). В августе 2020 Кукушкин обменял часть дома на комнату и получил доплату 806.401 руб. Может ли Кукушкин оформить вычет?

Ответ: Так как с момента выхода Кукушкина на пенсию до дня обмена квартиры прошло более 4-х лет, Кукушкин не может оформить вычет по месту работы.

Но так как он ведет деятельность в рамках ИП (ОСНО) и оплачивает НДФЛ по ставке 13%, то за ним сохраняется право на получение компенсации в общем порядке.

Для того, чтобы получить возврат налога, Кукушкину следует обратиться в ФНС по месту регистрации.

Вопрос № 3. Чайкин К.Д. обменял свою 3-х комнатную квартиру на дом и получил доплату в сумме 604.880 руб. Второй стороной договора мены (собственник дома) выступает супруга, Чайкина Н.В. Может ли Чайкин оформить вычет?

Ответ: Так как супруги Чайкины являются взаимозависимыми лицами, никто из них не имеет права на оформление налоговой компенсации в рамках данной сделки.

Налоги с договора мены квартиры: нужно ли платить НДФЛ при обмене недвижимости в России?

Обмен недвижимостью в последнее время стал достаточно распространенной сделкой. Даже риелторы отмечают, насколько возросло количество подобных способов осуществить переезд.

Конечно, здесь прослеживается ряд плюсов – граждане просто находят интересующий вариант и в одночасье избавляются от своей жилой площади и приобретают новую.

Показать содержание

Все это очень удобно и здорово, но многие люди, приступая к оформлению даже не догадываются о том, что это сделка – налогооблагаемая. А вот в каком размере, и в каких случаях можно освободиться от ее уплаты – читайте в нашей статье.

Читайте на сайте об особенностях обмена старой квартиры на новостройку, а также о том, как обменять комнату или квартиру на дом и земельный участок с доплатой.

Общая информация

  • Давайте немного окунемся в историю.
  • Еще двадцать лет назад, во время существования Советского Союза, такого понятия, как частная собственность вовсе не существовало.
  • Вся недвижимость была государственной, а значит, все сделки, которые проходили с ней, также были проведены за счет государства (читайте о возможности обмена муниципального жилья).
  • Именно во времена советского союза была распространена мена квартир, так как было невозможно продать то, что не принадлежит тебе на праве собственности.
  • После того, как Союз перестал существовать и на карте появилось новое государство под названием Российская Федерация, ситуация несколько изменилась.

Теперь граждане получили возможность приобретать недвижимость в свою собственность, при этом, владеть, распоряжаться и пользоваться им по собственному усмотрению. Квартиры стало можно отчуждать любой известно сделкой Гражданскому кодексу (читайте об обмене приватизированной квартиры).

Конечно, теперь расходы на проведение сделки, а именно оформление государственными органами соответствующих документов и проверка сделки на законность осуществляется за определенную плату.

Это своеобразная плата в счет бюджета страны за возможность владеть тем или иным недвижимым имуществом на праве собственности.

К сожалению, Налоговый кодекс не устанавливает размер налога для осуществления такой сделки, как обмен недвижимости. Нет упоминания об этом и в Гражданском кодексе.

Кстати, с подробностями прохождения сделки вы можете ознакомиться в статье 567 и последующих нормах ГК РФ. Но как же тогда простому обывателю узнать, на какие денежный взносы в пользу государства он может рассчитывать?

Если обратиться к Гражданскому кодексу, то в одной из статьей прослеживается следующее определение.

Так, мена приравнивается ко всем известному договору купли-продажи.

Многие граждане разведут руками, ведь в этих процедурах нет ничего схожего. На самом деле это не так.

При сделке купли-продажи мы с вами можем наблюдать наличие двух сторон – сторона продавца, передающего право собственности на недвижимость в пользу другого лица и сторона покупателя, приобретающего право собственности за денежные средства.

В договоре мены тоже две стороны, но каждая из них автоматически является и продавцом и покупателем. Это значит, что данные сделки можно соизмерять практически равными.

Налоговый кодекс в статье 217 устанавливает налог в 13 процентов НДФЛ от сделки купли-продажи. Следственно, и для сделки мены такая цифра актуальна.

Если недвижимость была в собственности менее 3 лет

Если недвижимость была в собственности гражданина больше, чем три года, то он освобождается от обязанности уплаты денежных средств в пользу государства, претендуя на своеобразный налоговый вычет.

Данный вычет как раз имеет величину в 13 процентов от суммы сделки. Таким образом, из 100 процентов суммы осуществляемого обмена, в счет государства не будет уплачено ни рубля.

Но если срок владения данным имуществом не превышает три года, хотя бы на один месяц – это повод оплатить предложенный государством налог. В противном случае сделка считается недействительной и не регистрируется.

Если идет обмен, в котором одно жилье находилось в собственности не более 3 лет, а другое – более 3 лет, то собственник жилья, находившегося в его распоряжении меньше, оплачивает 13 процентов от суммы сделки, касающиеся только конкретно его жилья.

Как мы уже говорили, все вопросы, касающиеся обмена, за исключением начисления налога, представлена в Гражданском кодексе в статье 567. Также там указано, что мена соразмерна договору купли продажи.

Что касается Налогового кодекса, то в статье 217 он устанавливает величину налога на оформление сделки купли продажи.

Понятие имущественного вычета

При обмене квартиры с доплатой нужно ли платить налог? Что такое налоговый вычет при обменене квартиры с доплатой? При мене квартир, если собственник владел ей не больше трех лет, у него есть право на получение имущественного вычета. Данная возможность предусмотрена статьей 220 Налогового кодекса.

Однако, вычет распространяется на сумму не превышающую один миллион рублей. Если сумма сделки несколько выше, то вычетом облагается только указанная прежде сумма.

Рассчитаем величину налогового вычета.

Если сумма сделки составляет 3 миллиона рублей, то 1 миллион рублей – является величиной вычета. Его трогать не стоит.

А вот из оставшихся 2 миллионов стороны соразмерно оплачивают налог в размере 13 процентов пополам. При этом применить налоговый вычет можно лишь единожды.

Подробнее о возможности получения имущественного вычета в этом видео:

Как оплатить?

Итак, для начала вы составляете договор у нотариуса. Можно обойтись и без этого, но такая мера защитит ваши права.

Далее, вы передаете доплату или это делает ваша сторона, если данное установлено договором(читайте об оформлении договора мены с доплатой). Нотариус регистрирует вашу сделку. После этого помогает вам рассчитать налог.

Вы являетесь в Росреестр, заявляете о желании подать документы на оформление. Вам рассчитывают величину налога еще раз и дают соответствующие реквизиты. Вы оплачиваете деньги, после чего уж стоите в очереди на рассмотрение документов.

О том, можно ли применить материнский капитал в качестве доплаты при обмене квартиры, вы можете узнать из нашей статьи.

Особенности и нюансы

Налог при договоре мены обязателен к уплате и в отсутствии документа о его выплате нельзя осуществить сделку. Ее попросту не зарегистрируют.

Также, если вы являетесь собственником более трех лет, вы должны предоставить на это соответствующие доказательства.

Как платят налог нерезиденты в России? Если вы являетесь не резидентом нашей страны, то это не освобождает вас от уплаты денег в пользу государства. В соответствии со статьей 217 Налогового кодекса, вы также обязаны уплачивать налог в размере не 13, а 20 процентов.

  1. Возможно, в ближайшем будущем в законе появится упоминание о том, что мена – это налогооблагаемая сделка и будет четко указан процент, а также способ оплаты.
  2. Но пока же мы можем судить о своих дальнейших действиях по оплате, основываясь на договоре купли-продажи.
  3. Желаем вам выгодной сделки и отсутствия проблем с оплатой налога.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *