Налоговый вычет при покупке апартаментов

Содержание

  • 1 А что говорится законе
  • 2 Заключение

Апартаменты хоть и предназначены для физического проживания людей, формально к жилью не относятся. С точки зрения закона на сегодняшний день – это нежилое помещение. Правда, наши законодатели обещают в перспективе приравнять их статус к обычным квартирам (т.е. к жилью).

Практически все покупатели на рынке недвижимости используют предоставленную законом льготу (вычет) по возврату подоходного налога (НДФЛ) при покупке квартир.

Часть потраченных на покупку денег можно вернуть не только со стоимости самой покупки (до 260 тыс. руб. максимум), но и с выплаченных процентов по ипотеке (до 390 тыс. руб. максимум).

Кроме того, закон включает в понятие «потраченные на жилье деньги» еще и затраты на ремонт квартиры.

Апартаменты – это вообще не регламентированное законом понятие. Это слово наши девелоперы позаимствовали из французского языка и применяют в маркетинговых целях.

А что говорится законе

А закон дает исчерпывающий перечень тех типов объектов недвижимости, при покупке которых можно получить имущественный налоговый вычет (пп.3, п.1, ст.220, НК РФ). Буквально он выглядит так – вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов:

  • на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них,
  • на приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства,
  • на приобретение земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них

​​Нежилые помещения в данный перечень не входят. А значит, покупка апартаментов не дает права физлицу на применение налогового вычета (возврата налога НДФЛ). В Москве, например, где апартаментов продается больше, чем в любом другом городе, этот факт огорчает многих Покупателей.

Налоговый вычет при покупке апартаментов

В зависимости от типа рынка (первичный или вторичный) эта информация указывается в разных документах:

  • если покупка происходит на первичном рынке, и дом еще строится, то тип помещений указывается в проектной декларации Застройщика.
  • если покупка происходит в готовом здании с оформленным правом собственности (на вторичном рынке), то тип помещения можно узнать из Выписки ЕГРН.

Чем вообще отличаются апартаменты от квартиры, в чем плюсы и минусы покупки апартаментов – можно почитать в отдельной статье.

Заключение

При покупке в собственность нежилого помещения (в т. ч. апартаментов) Покупатель не имеет права на получение имущественного налогового вычета, в виде возврата подоходного налога (НДФЛ).

Более того, если апартаменты были приобретены в ипотеку, то возврат налога за уплаченные по ипотеке проценты тоже не будет доступен для Покупателя.

Как получить налоговый вычет при покупке квартиры :: Жилье :: РБК Недвижимость

Основные правила и самые важные нюансы возврата уплаченных налогов — в коротких карточках

Налоговый вычет при покупке апартаментов

Кирилл Кухмарь/ТАСС

Часть средств, потраченных на покупку жилья, каждый россиянин может вернуть в виде налогового вычета. Эти деньги для новоселов, как правило, не лишние — часто они идут на ремонт новой квартиры, покупку мебели, платежи по ипотеке.

​В коротких карточках рассказываем, какую сумму можно получить из уплаченных государству налогов, что для этого требуется и какие правила и нюансы нужно соблюсти.

Вычет Из чего он складывается

Российское налоговое законодательство предусматривает, что официально работающие граждане, с зарплаты которых удерживается налог на доход физических лиц (НДФЛ), могут вернуть часть уплаченных налогов из бюджета. Размер НДФЛ составляет 13%. Если доход человека не облагается этим налогом, он не имеет права на вычет.

Есть разные случаи, когда можно получить налоговый вычет. В частности, гражданин может на него рассчитывать при покупке квартиры.

Сумма Сколько денег можно вернуть при покупке жилья

Вернуть можно 13% от стоимости квартиры. Но для налогового вычета при покупке жилья государство установило лимит. Максимальная сумма, с которой один человек может получить причитающиеся ему 13%, составляет 2 млн руб. Это значит, что вне зависимости от того, куплена квартира за 2 млн руб. или за 15 млн руб., выплата в обоих случаях будет одинаковая (13% от 2 млн руб. — это 260 тыс. руб.).

Если квартира стоит менее 2 млн руб., то вычет будет рассчитываться в зависимости от суммы покупки. От региона расчет вычета не зависит.

Если квартира куплена в ипотеку, то можно также вернуть 13% от уплаченных процентов по кредиту. В этом случае лимит вычета составляет 3 млн руб.

В случае с покупкой жилья остаток (который образовался, например, из-за того, что квартира стоила менее 2 млн руб.) можно перенести на покупку других объектов. Но в случае с вычетом от уплаты процентов по ипотеке перенести остаток нельзя.

Граждане Кто имеет право на вычет

Претендовать на налоговый вычет могут налоговые резиденты Российской Федерации. То есть люди, которые живут на территории страны не менее 183 дней в течение года и с чьей зарплаты удерживается налог в 13%.

Также право на вычет имеют те, кто раньше его не получал. Гражданин может рассчитывать на определенную сумму согласно установленному лимиту, сверх которой ему подобных выплат не полагается. То есть один человек может получить (сразу или частями) 260 тыс. руб., а также 13% от уплаченных по ипотеке процентов. И не более того.

Сроки Когда можно воспользоваться вычетом

Во всех случаях обращаться за налоговым вычетом можно лишь после совершения покупки.

При покупке жилья на вторичном рынке документы на возврат налога можно подавать сразу после регистрации сделки. Если вы покупаете квартиру в новостройке, то придется подождать, когда дом будет введен в эксплуатацию и вами подписан акт приема-передачи квартиры.

Способы Как получить вычет

Есть два способа получения налогового вычета после покупки жилья. Первый — через налоговую инспекцию.

В этом случае придется подождать с заявкой на вычет до конца года, в течение которого было приобретено жилье.

Зато этот способ хорош тем, что можно сразу получить большую сумму денег (например, и за покупку квартиры, и за проценты по кредиту) и потратить ее, например, на ремонт или любые другие нужды.

Второй способ предполагает получение налогового вычета через работодателя. Свое право на вычет в этом случае можно заявить сразу после заключения сделки по покупке квартиры (дожидаться конца года не нужно). Работодатель в этом случае не станет удерживать НДФЛ с вашей зарплаты, она будет перечисляться полностью, и это продлится до тех пор, пока вы не получите всю полагающуюся компенсацию.

Процесс и документы Что нужно делать и какие бумаги собрать

Для начала нужно заключить сделку по покупке жилья. Затем необходимо получить в налоговой инспекции уведомление о том, что вы имеете право на вычет. И это право требуется документально подтвердить и доказать, что вы совершили покупку.

Для подачи заявления в налоговую нужно собрать документы. В пакете должны быть:

  • справка о доходах с места работы (формы 2-НДФЛ);
  • декларация о налогах на доходы физлиц (формы 3-НДФЛ), бланк можно взять в налоговой или на ее сайте;
  • договор купли-продажи жилья, свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН), акт приема-передачи квартиры (если это новостройка), банковские выписки, отражающие передачу вами средств продавцу жилья, и расписка от него о получении денег. В общем, все документы, которые подтверждают совершение покупки;
  • кредитный договор, если жилье куплено по ипотеке;
  • паспорт;
  • свидетельство о заключении брака, если квартира приобретена в браке.
Читайте также:  Перечень дорогостоящего лечения для 3-ндфл в 2018 году

Супруги Кто из них получает вычет, если купленная квартира — общая

По закону, все приобретенное в браке имущество считается совместной собственностью супругов. Поэтому приобретенная квартира будет общей вне зависимости от того, кто записан собственником.

Но право на налоговый вычет имеют оба, и заявить о своем праве на возврат средств может каждый из них. В общей сложности сумма, которую семья получит от государства, удвоится. То есть она может составить не 260 тыс.

руб., а 520 тыс. руб.

Обратиться в налоговую по поводу возврата уплаченных налогов может и один из супругов. В этом случае второй сохранит свое право и сможет воспользоваться им в другой раз — например, если семья планирует купить еще одно жилье.

Видео: «РБК-Недвижимость»/Телеканал РБК

Налог на апартаменты – «кот в мешке»

На этапе покупки обещания застройщиков относительно ставки налога на имущество часто расходятся с реальностью, которая приходит позже к жильцам в виде уведомления из налоговой службы.

Неразбериха с законодательством, наличие нескольких реестров для нежилых помещений, загадочные для обывателя акты обследования объектов Госжилинспекцией, – все это лишь усложняет поиск базовой, в общем-то, информации –налогообложение апартаментов. 

Налоговые горки

Апартаменты сложно отличить от квартир: похожи планировки, метраж, отделка. Однако в первом случае – это нежилые помещения, во втором – жилые. Соответственно, и налоги на апартаменты нужно платить, как на коммерческие помещения. То есть, существенно больше. 

Минимальный размер налога на апарты уменьшить невозможно – льгот ни на федеральном, ни на местном уровне нет.

Если для квартир стоимостью до 10 млн рублей установлена минимальная ставка 0,1 % от кадастровой стоимости, то за апартаменты придется отдать как минимум 0,5%, максимум – 2%. Минимальная ставка действует в отношении апартаментов гостиничного типа и тех объектов, которые попали в определенный льготный перечень (о нем – ниже).

В отличие от квартир, где есть налоговый вычет (20 кв. м площади), налогом облагается вся площадь апартаментов. При этом минимальный размер сбора (0,5%) уменьшить невозможно – льгот ни на федеральном, ни на местном уровне нет.

Для дорогих апартаментов, как и для квартир, действует «налог на роскошь»: апартаменты общей площадью более 300 кв. м и стоимостью от 300 млн руб. обкладываются максимальным налогом (в 2018 году — 1,5%).

Круто, ты «попал»…

В Москве создан реестр, куда входят нежилые помещения с максимальными налоговыми ставками. В него уже занесено более 25 тыс. объектов, полный список опубликован на сайте столичной мэрии. 

Объект попадает в реестр, если по данным акта Госинспекции, более 20% его площади фактически используется для размещения объектов торговли, офисов, общественного питания, бытового обслуживания. Госинспекция определяет вид фактического использования объекта и на этом основании он включается или исключается из реестра. 

Если объекта нет в реестре, на апартаменты действует налог 0,5%.

«На встрече жителей наш сосед показывал «прекрасный» документ от налоговой, где его апартаменты указаны как машиноместо. То есть он живет в «гараже».

Новостройка попадает в реестр только после ввода, поэтому до окончания строительства узнать о точном размере ставки не получится. Отсюда и недопонимание между девелоперамии покупателями. Например, на форуме жителей ЖК «Водный» Антон Е.

пытается узнать ставку налога на апартаменты в другом проекте MR Group – «Савеловский сити»: «Пишу вам на форум как владелец апартаментов в комплексе. Очень волнует тема ставки налога на апартаменты. Я так понимаю, требования об уплате налога многие уже получили. Пожалуйста, подскажите, какая ставка там указана, 0,5% или 2%?».

Комментарий другого форумчанина прозвучал неожиданно: «На встрече жителей наш сосед показывал «прекрасный» документ от налоговой, где его апартаменты указаны как машиноместо. То есть, он живет в «гараже».

В компании MR Group сообщили, что на всех объектах, включающих апартаменты, действует налоговая ставка 0,5%. 

Налоговый вычет при покупке апартаментов

Пусть кому-то повезет

Впрочем, в Москве есть и другой снижающий сборы реестр, который ведет департамент экономической политики и развития. По сути, это список, куда вошли объекты из первого реестра, но на которые власти разрешили применять понижающие ставки.

Вместо максимальной ставки объекты из реестра облагаются пониженной – в 0,5%. По условиям, общая площадь апартаментов, на которые распространяются льготы, не должна превышать 300 кв. м, а кадастровая стоимость «квадрата» не может быть больше 100 тыс. рублей (по состоянию на 1 января, предшествующего году включения здания в реестр).

По адресу объекта не должно быть зарегистрированных юрлиц, в апартаментах не может вестись предпринимательская деятельность. Пониженная ставка действует только на единственные апартаменты и на 150 кв. м в них. Если площадь помещения больше 150 кв. м, то оставшиеся метры облагается по налоговой ставке действующей в данный налоговый период для объектов офисно-торгового назначения.

Например, в 2017 г. – это 1,4% от кадастровой стоимости.

Согласно подсчетам Тимура Сайфутдинова, генерального директора компании Point Estate, собственнику апартаментов площадью 150 кв. м с кадастровой стоимостью 5 млн руб. без льгот пришлось бы заплатить налогов на 25 тыс. руб., со льготами – 16 тыс. руб.

На данный момент в реестре всего восемь объектов. Среди них три высотки ММДЦ «Москва-Сити», комплекс «Звезды Арбата» и др.

На данный момент в реестре апартаментов (утвержден постановлением правительства Москвы от 26.10.2016 № 706-ПП) всего восемь объектов. 

  1. Три высотки в «Москва-Сити» – «Башня Федерация»;
  2. «Империя»;
  3. «Город Столиц»;
  4. комплекс «Звезды Арбата» на ул. Новый Арбат, д. 32; 
  5. клубный особняк на Таганке по адресу:  4-й Крутицком пер., д. 14; 
  6. комплекс «А-48» на Алтуфьевском шоссе, д. 48, корп. 2;
  7. здание в Марьино на ул. Братиславская, д. 6.; 
  8. здание в Тверском районе Москвы по адресу: Б. Каретный пер. д. 24.

На столичном рынке экспонируется около 12 тыс. апартаментов в 112 проектах. В 2017 году предложение выросло почти на треть.

Мария Борисовааналитик ЦИАН

Налог против цены

Апартаменты стоят на 15-20% дешевле квартир аналогичного метража. И по мнению риэлторов, эта разница вполне компенсирует бОльшие налоги. 

Например, по расчетам «Метриум групп», налог на квартиру в 38 кв. м стоимостью 5,67 млн руб. составит в этом году 1613 руб. (с учетом налогового вычета). Апартаменты той же площади в аналогичном месте будут стоить 4,1 млн руб.

, а налог при ставке 0,5% составит 12 190 руб. (налоговый вычет в данном случае не применяется). При покупке апартаментов хозяин сэкономил 1,57 млн руб.

При нынешней ставке налогообложения этих денег хватит на оплату налога на имущество почти на 130 лет.

Это при идеальном варианте. При неидеальном ставка может быть и 1,5%, да и налоги на месте не стоят, ставки, однозначно, будут расти.

памятка покупателю

  • Апартаменты приравнены в правах к нежилым помещениям.
  • Минимальный налог на апартаменты (0,5%) в комплексах, где торговля и офисы занимают меньше 20% от общих площадей здания или апартаменты записаны в исходно-разрешительной документации как гостиничные. 
  • При покупке апартаментов общей площадью более 300 кв. м и стоимостью от 300 млн рублей применяется максимальная ставка (в Москве – 1,5%). 
  • В Москве создан реестр апартаментов с понижающими ставками (0,5%), а также реестр нежилых помещений, ставки по которым максимальные (1,5%).
Читайте также:  Приложение 3 в декларации 3-ндфл: как заполнить ип, адвокату

Налоговый вычет при покупке апартаментов: можно ли сделать возврат НДФЛ

Наличие жилья является важнейшим фактором в жизни каждого человека. Любому индивидууму необходимо иметь свой угол, где можно обустроиться и проживать с родственниками и семьёй. Из-за финансовых неурядиц часто приходится арендовать квартиру.

Однако рано или поздно перед каждым человеком встаёт вопрос покупки недвижимости. Цены на апартаменты в данное время высокие, и приобрести квартиру становится практически невозможно. Учитывая такие обстоятельства, законодатель предоставил вариант, при котором стоимость жилья существенно уменьшается.

Такой способ предусматривает налоговый вычет при покупке апартаментов.

Кто имеет право на налоговый вычет

Право на возмещение части стоимости приобретённого имущества зафиксировано ст. 220 Налогового кодекса РФ. В данном нормативно-правовом акте устанавливаются правила компенсации затрат на покупку недвижимости через возврат подоходного налога физическому лицу.

Согласно действующему законодательству, любой граждан России, который официально работает и регулярно выплачивает НДФЛ, получает возможность купить жильё фактически за меньшую цену, чем указана в договоре купли-продажи.

На данный момент в правовом поле действует разграничение на порядок налогового вычета при оформлении апартаментов, приобретённых до 2014 года включительно и после этого срока.

Сущность процедуры возврата подоходного налога при покупке имущества раскрывается через определение лиц и условий, которые получили такую возможность.

В соответствии с законами РФ, право на возврат НДФЛ при покупке апартаментов имеют:

  1. Граждане РФ, которые официально работают на предприятии или являются самозанятыми бизнесменами и систематически отчисляют в бюджет подоходный налог в размере 13%. По общему правилу, такие лица должны находится на территории России свыше 183 дней (более половины календарного года).
  2. Иностранные граждане, которые проводят в России свыше 183 дней, имеют официальное трудоустройство и оплачивают НДФЛ в установленном размере.
  3. Граждане РФ, достигшие пенсионного возраста, но продолжающие работать и получающие официальную заработную плату не ниже 11 163 рублей (минимальный уровень оплаты труда).
  4. Граждане РФ, получающие пенсию при официальной работе в последние 3 года до выхода на неё.

Важно! Право на получение имущественного налогового вычета имеют исключительно физические лица. На юридических лиц любого вида деятельности и формы налогообложения льгота не распространяется.

При несоблюдении вышеуказанных условий физическое лицо лишается права на оформление налогового вычета.

На практике под данные условия не подпадают индивидуальные предприниматели, которые работают на упрощённой системе налогообложения и оплачивают в бюджет 6% от официального дохода.

Также не могут подавать подобные заявления в налоговую инспекцию резиденты, получающие официальную зарплату в районе 10000-11000 рублей.

Кроме них на оформление права собственности на объекты недвижимости не предоставляется возможности подать документы на фискальный вычет следующим категориям:

  1. Нерезиденты (лица, которые не находятся на территории России 183 календарных дня).
  2. ИП и остальные лица, которые не оплачивают в бюджет НДФЛ в размере 13%.
  3. Лица, которые приобрели жилые или нежилые помещения не за свои денежные средства (с помощью материнского капитала, по наследству или договору дарения).
  4. Близкие родственники продавца или работодателя покупателя, который содействовал продаже (данная норма установлена ст. 105.1 НК РФ).

Важно! Кроме непосредственной покупки жилья, владельцы апартаментов имеют право на оформление налогового вычета в случае осуществления расходов на ремонт квартиры и оплаты процентов по ипотеке.

Размеры сумм налогового вычета

Количество возмещаемых денежных средств при покупке квартиры и дополнительных расходах установлен ст. 220 НК РФ и равняется:

  1. 2 000 000 рублей при покупке апартаментов, что фактически составляет: 2 млн.*13% (НДФЛ) = 260 000 рублей (п.1 ч.3).
  2. 3 000 000 рублей при вышеуказанных факультативных затратах, что реально составляет: 3 млн.*13% (НДФЛ) = 390 000 рублей (ч.4).

Возврат подоходного налога за апартаменты имеет существенные особенности при расчёте:

  1. Необходимо определить стоимость жилья. Цена при продаже может не совпадать с кадастровой стоимостью, зафиксированной при регистрации имущества.
  2. Если стоимость апартаментов 2 млн. рублей и менее, рассчитываем фискальный вычет по формуле: сумма (1 900 000 рублей) *13% = 247 000 рублей. Возмещению подлежит 247 тысяч рублей.
  3. Если стоимость апартаментов свыше 2 млн. руб., неважно, 2,5 млн. или 12 млн. рублей, возмещается 260 000 рублей.
  4. Компенсация приобретения квартиры может произойти как за 1 год, так и распределяться на несколько лет.

Важно! При компенсации расходов на апартаменты учитывается размер НДФЛ за последние 3 года. Теоретически можно получить возмещение в сумме 260 тысяч рублей одноразово. Для пенсионеров установлен период в 4 года.

В случае если сумма отчисленного за год НДФЛ с покупателя жилья покрывает стоимость налогового вычета, денежные средства направляются собственнику апартаментов в полном размере. Если вы купили недвижимость за 4 млн.

рублей, а зарплата 50 тысяч рублей, расчёт следующий: 50000*13% (НДФЛ)*12 (количество месяцев в году) = 78000 рублей. Именно столько вы получите за год.

Остальная сумма (260000 – 78000) в размере 182000 распределится на последующие годы при продолжении официальной работы и отчислений подоходного налога.

Подобным образом, подставляя нужную сумму в расчёты, осуществляется фискальный вычет по дополнительным затратам, включая проценты по ипотечному кредиту.

Рассмотрим следующую ситуацию. Торопыгин приобрёл квартиру по ипотеке стоимостью 3 000 000. Проценты за год по кредиту составили 200000. Зарплата Торопыгина – 50000 в месяц. Тогда при 3 млн. р. сумма бюджетного возмещения равняется 260000. Компенсация по процентам составляет: 200000*13% = 26000. Размер, на который может рассчитывать Торопыгин при своей зарплате, = 50000*13% (НДФЛ)*12 = 78000 рублей. Общая сумма налогового вычета = 260000 + 26000 = 286000 р. За первый год Торопыгин получит 78000 р.

Оставшаяся компенсация в размере 208 тысяч рублей будет распределена на последующие годы.

При покупке нескольких квартир общая сумма налогового вычета составляет неизменные 2 000 000 р.

Важно! Выгодно приобретать жильё супругам в общую совместную собственность. В этом случае у каждого них возникает право на получение налогового вычета.

Порядок предоставления налогового вычета

Получить компенсацию за покупку жилья можно следующими способами:

  1. Подать документы самостоятельно в налоговую инспекцию.
  2. Оформить возмещение по месту работы.

В каждом из принятых решений требуется подготовить нужный набор документов. В него входит:

  1. Декларация по форме НДФЛ-3, в которой содержатся данные об отчисленном подоходном налоге за текущий год. Рекомендуется предоставить указанную декларацию за последние три календарных периода.
  2. Копия документа, удостоверяющего личность заявителя.
  3. Копия свидетельства о заключении брака в случае принадлежности имущества к общей совместной собственности.
  4. Копия договора купли-продажи апартаментов.
  5. Копия ипотечного договора при покупке недвижимости через ипотеку.
  6. Копия свидетельства о регистрации недвижимости в компетентных органах.
  7. Справка о наличии доходов у физического лица по форме (НДФЛ-2).
  8. Если требуется оформить фискальный вычет по дополнительным расходам, предоставляются оригиналы документов, подтверждающие выплату процентов по кредиту, покупке строительных материалов и оплату услуг мастеров по улучшению апартаментов.

К указанным документам прилагается заявление, которое направляется с ними в органы федеральной налоговой службы одним из следующих способов:

  1. Лично непосредственно в налоговой инспекции или одном из многофункциональных центров.
  2. Через любое отделение почтовой связи. Бумаги должны быть обязательно описаны.
  3. Электронными средствами посредством личного кабинета на сайте gosuslugi.ru.

Важно! Документы в полном объёме направляются только при первой подаче на компенсацию. Затем их предоставление налоговой инспекции не требуется.

Читайте также:  Штрафы за незаконную охоту без путевки в 2019 году

Проверка документов и заявления осуществляется органами федеральной налоговой службы в течение 90 дней с момента подачи. После этого ещё через 10 дней приходит уведомление о положительном или отрицательном решении. Решение об отказе в предоставлении налогового вычета принимается в случае непредставления какого-либо документа или при неправильном подсчёте сумм льготы.

Если налоговая инспекция удовлетворила требования заявителя, необходимо оформить заявку на возврат необходимых денежных средств из выплаченного подоходного налога за указанный период. Через 30 дней деньги поступают на счёт физического лица.

При оформлении компенсации по месту работы изначальный порядок действий аналогичен. После получения документа о положительном решении в органах налоговой инспекции, пакет направляется работодателю, который фиксирует указанную сумму НДФЛ на счёт работника.

Важно! Законодательством установлены сроки появления права на получение вычета. В данном случае не имеет значения дата подписания договора купли-продажи или фактическая оплата по сделке. Право на вычет возникает исключительно с момента государственной регистрации права собственности на апартаменты в соответствующем реестре.

Получение налогового вычета за покупку квартиры очень выгодно как для приобретателя, так и для государства. Физическое лицо после регистрации права собственности имеет право сэкономить понесённые расходы на 13%.

Также появился вариант намного уменьшить стоимость затрат на ремонт купленных апартаментов и выплату процентов по ипотеке.

Существует возможность значительно снизить фактическую цену за жильё при покупке квартиры в общую совместную собственность мужа, жены и ребёнка.

Для государства данная процедура важна, как способ стимулирования выхода российской экономики из тени. Только при наличии официальной работы и стабильных выплат в бюджет подоходного налога можно оформить фискальный вычет.

Важно понимать, что чем выше будет официальная зарплата, тем быстрее можно получить компенсацию.

Дополнительные возможности позволяют резидентам решить насущную жилищную проблему, а на возвращенные деньги приобрести мебель и технику.

Налоговый вычет на апартаменты: когда можно получить

В последнее время на рынке жилья большим спросом пользуются апартаменты — помещения, внешне похожие на квартиры, но имеющие ряд существенных отличий от них. Один из частых вопросов покупателей — можно ли получить налоговый вычет при покупке апартаментов в новостройке или на вторичном рынке. Разберёмся в этом подробнее.

При покупке

В качестве меры поддержки покупателей и продавцов жилых помещений Налоговым кодексом РФ в статье  220 НК РФ установлены следующие налоговые вычеты:

  • в размере расходов на новое строительство или покупку жилых домов, квартир, комнат или долей в них, а также земли под жилье в сумме до 2 миллионов рублей (пп. 3 ч. 1 ст. 220 НК РФ), а также в сумме процентов, уплаченных по ипотечным кредитам на приобретение такой недвижимости в сумме до 3 миллионов рублей (пп.4 ч. 1 ст. 220 НК РФ);
  • при продаже жилых или садовых домов, квартир, комнат, земельных участков, находящихся в собственности менее 5 лет (для некоторых случаев — менее 3 лет) — в размере полученных доходов, но не более 1 миллиона рублей (пп.1 ч. 2 ст. 220, ст. 217.1 НК РФ).

Налоговый вычет означает, что налог в размере 13% от указанных выше сумм либо возвращается гражданину из бюджета (при покупке), либо гражданин освобождается от его оплаты (при продаже жилья).

Указанные выше статьи Налогового кодекса говорят о жилых помещениях — квартирах, комнатах, домах. Апартаменты в них прямо не упомянуты.

Перечень недвижимого имущества, признаваемого жилым, приведён в статье 15 Жилищного кодекса РФ (ч.2) — жилые дома (их части), квартиры (их части), комнаты. Апартаментов в этом списке также нет.

Согласно технической документации, апартаменты признаются нежилыми помещениями. Эту информацию можно посмотреть в кадастровом паспорте на помещение.

Поэтому при покупке апартаментов в ипотеку или без нее у физических лиц нет права на налоговый вычет с цены договора и процентов по ипотечному кредиту, предоставляемый по п. 2 ст. 220 НК РФ.  Соответствующие разъяснения были даны Управлением Федеральной налоговой службой России по г. Москве в письме от 23 мая 2006 года № 28-10/45352@.

При продаже

Из-за нежилого статуса апартаментов к ним не применяется вычет в сумме 1 миллион рублей (в случае, если апартаменты находились в собственности менее установленного законом срока). Однако некоторые налоговые вычеты на апартаменты все же распространяются.

Статьей 220 НК РФ (пп. 2 п. 1 и пп. 1 п. 2) установлено право на получение налогового вычета при продаже иного недвижимого имущества, прямо не перечисленного в Налоговом кодексе. К нему относятся гаражи, нежилые и любые другие помещения. Поскольку апартаменты являются нежилыми помещениями, их владельцы могут претендовать на него. Установлены следующие правила его получения:

  • если апартаменты находились в собственности менее установленного НК РФ срока (3 или 5 лет — подробнее об этом ниже), налоговый вычет предоставляется на сумму 250 000 рублей;
  • если срок владения больше установленного, вся полученная сумма не облагается налогом в соответствии с п. 17.1 ст. 217 и ст. 217.1 НК РФ;
  • вместо получения вычетов в определённой законом сумме можно уменьшить налогооблагаемую базу (т.е. сумму, с которой исчисляется налог) на расходы по приобретению апартаментов.

Срок владения для освобождения от налога

Срок владения, по истечении которого имущество освобождается от НДФЛ при продаже, установлен ст. 217.1 НК РФ:

  • 5 лет по общему правилу;
  • 3 года для льготных случаев.

3-летний срок установлен, если апартаменты получены в дар или в наследство от членов семьи и близких родственников (братьев, сестёр, родителей, дедушек, бабушек, внуков). Два других случая сокращённого срока (приватизация и получение по договору ренты) к апартаментам неприменимы, поскольку такие сделки в их отношении не проводятся.

Статья 217.1 указывает на освобождение от уплаты налога для всего недвижимого имущества, а не только жилого. Поэтому данные налоговые вычеты можно получить и на апартаменты.

Ип и при сдаче в аренду

Важно, что для получения налоговых вычетов имущество не должно использоваться в предпринимательской деятельности.

В разъяснениях Минфина РФ (Письмо от 4 мая 2016 года № 03-04-05/25690) было отмечено, что под предпринимательством понимается, в частности, сдача имущества в аренду от имени ИП.

Исключением является случай, когда к моменту продажи деятельность ИП была уже прекращена — в этом случае право на вычет сохраняется.

Перевод из нежилого в жилое

НК РФ прямо не регулирует вопрос о том, можно ли применить установленные для жилья налоговые вычеты в случае, если апартаменты были вначале приобретены, как нежилое помещение, а затем преобразованы в жилье.

Поэтому даже если все необходимые документы были оформлены и апартаменты стали квартирой, нет гарантий, что налоговый вычет будет предоставлен. При буквальном прочтении НК РФ упоминает только жилые помещения. Это можно истолковывать, как указание на то, что помещение должно быть приобретено в качестве жилого, а не преобразовано в него.

В настоящее время обсуждается внесение в законодательство поправок, приравнивающих апартаменты к жилым помещениям. Однако ситуацию с налоговыми вычетами этот законопроект, скорее всего, не изменит. Поэтому их владельцам и дальше придется платить больше налогов, чем покупателям жилья.

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *